Category Archives: คัมภีร์เลือกซื้อบ้าน

คอนโดแบบ Fully Furnished กับห้องเปล่า ถ้าตัดสินใจซื้อจะเทียบกันอย่างไร? [ถาม-ตอบกับทางบ้าน]

 

คอนโด แต่งครบ Fully Furnished ห้องเปล่า ซื้อคอนโด เลือกคอนโด ต่างกันอย่างไร เทียบกันอย่างไร

 

 

 

วันก่อนตอบคำถามของคุณ Bancham ใน Comment ของโครงการที่ไปรีวิว วันนี้จึงหยิบยกมาเพิ่มเติมรายละเอียดแล้วเผื่อแผ่ทุกคนด้วยครับ

Bancham: เรียนคุณ Beam ครับ (สำหรับคอนโดที่ไม่มีแถมเฟอร์นิเจอร์) ในส่วนเรื่องของเฟอร์นิเจอร์ ทั้งหลาย เราควรจะนำมารวมคำนวณ หรือคิดเพิ่ม เข้าไปด้วยจะสมควรไหมครับ ในแนวคิดนี้ ถ้าสมมุตินะครับ ไปเปรียบเทียบคอนโดที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์กับ Life รัชดาฯ ที่มีเฟอร์มาให้ด้วย ช่วยชี้แนะให้ด้วย ขอบคุณครับ

Beam: เรียนอย่างนี้ครับ ราคาเฟอร์นิเจอร์แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ Built-in และ ลอยตัว ซึ่งโดยมากประมาณ​ 80% ของเฟอร์นิเจอร์ที่ “แถม” มากับโครงการ จะเป็นของเกรด B / C+ ที่ใช้กันอยู่ในอุตสาหกรรมนี้ (ที่ผมตอบอย่างนี้ได้เพราะว่าเคยทำมาเองแล้ว) เช่นการใช้เฟอร์ของ SB, Index, ฯลฯ มาผลิต OEM ให้โครงการ โดย SB / Index ออกแบบสั่งผลิตให้เป็นแบบที่โครงการอยากได้ แล้วลดราคาลงมา 35-45% จากราคาเต็มเพื่อการสั่งของ Lot ใหญ่ๆ เช่น 400-500 ห้องในออเดอร์เดียว ตรงนี้จึงสามารถทำราคาเฟอร์ได้ แต่ได้เฟอร์ในเกรดที่ “พอใช้ได้” หรือ “ดีกว่ามาตรฐาน” ไม่ใช่เฟอร์ดีมากๆๆ (่มีเหมือนกันกับโครงการที่ให้ของดีมากแต่หายากต้องดูเป็นโครงการไป) เฟอร์เหล่านี้ถ้าเป็น Built-in เฉยๆ ราคาจะตกประมาณ​ 100,000 – 120,000 บาท ถ้ามีลอยตัวด้วยอย่างมากก็จะอยู่แถวๆ 200,000 – 250,000 บาท ถ้าเอา Factor นี้หารเข้าไปในราคาห้อง 50 ตารางเมตร ก็จะเพิ่มอีกประมาณตารางเมตรละ 2,000 – 5,000 บาท ลองคำนวณดูครับว่าคุ้มไหมเวลาจะเปรียบเทียบกัน เช่นถ้า 70,000 ห้องเปล่า+ครัว+แอร์ ก็ลองคิดที่ 72,000-75,000 ถ้าเป็น Fully Furnished เมื่อเทียบกับอีกโครงการนึงครับ (นี่คิดเฟอร์เกรดค่อนข้างดีแล้วนะครับ เฟอร์เกรด C บางชุด ราคาแค่ 90,000 บาทเท่านั้นเอง สำหรับห้อง 30 ตารางเมตร)

แต่ตรงนี้มีข้อเสียอยู่และเป็นข้อเสียใหญ่สำหรับคนที่ชอบแต่งห้องเอง ถ้าจะเปลี่ยนหรือคืนหรือไม่เอาเฟอร์นิเจอร์ชิ้นใดชิ้นหนึ่ง โดยส่วนมากจะไม่สามารถทำได้ เพราะทางโครงการได้คุมจำนวนออเดอร์ไปแล้วในการต่อรองเจรจาเรื่องราคา และ/หรือ เป็นความยุ่งยากของช่างที่ไม่ต้องการทำ “พิเศษ” ให้ห้องๆหนึ่ง นั่นก็คือ ต้องทำใจกับเฟอร์ที่ได้ บางครั้งอาจได้ไม่ตรงกับใจ หรือบางครั้งอาจต้องเสียเงินค่าซื้อเฟอร์ มาแทนเฟอร์ที่ไม่ต้องการเป็นชิ้นๆไป

ข้อดีของโครงการที่มีเฟอร์มาให้

  • ราคาเฟอร์จะรวมไปกับห้องที่จะซื้อ ทำให้สามารถขอกู้ Bank ได้ทั้งก้อนรวมกับราคาห้องชุด ไม่ต้องออกเงินสดซื้อเฟอร์เอง
  • เฟอร์ที่ได้จะได้เหมือนกับซื้อด้วยส่วนลดเทียบเท่าโครงการ
  • เฟอร์ที่ได้ส่วนใหญ่จะผ่านการออกแบบโดยมัณฑนากรมารอบหนึ่งแล้ว ทำให้ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการออกแบบ หรือไม่ต้องปวดหัวนั่งออกแบบ

ข้อเสียของโครงการที่มีเฟอร์มาให้

  • ไม่สามารถเลือกสี เลือกเฟอร์ชิ้นที่ชอบหรือไม่ชอบได้ ส่วนใหญ่ต้องรับที่โครงการให้ทั้งหมด
  • เฟอร์ที่เรามีอยู่แล้วก็ไม่สามารถนำมาใช้ต่อได้ เช่นโซฟาที่มีอยู่ที่บ้านเก่าอยู่แล้ว แต่โครงการให้มาอีก 1 ตัว หากไม่มีพื้นที่วางเหลือก็ไม่สามารถใส่ลงไปในห้องได้
  • ไม่สามารถเลือกเกรดเฟอร์นิเจอร์ แบบเฟอร์นิเจอร์ หรือรุ่นเฟอร์นิเจอร์ตามต้องการได้
  • บางครั้งเฟอร์นิเจอร์เหล่านี้อาจต้องรอหลังโอน ทำให้การได้เฟอร์นิเจอร์ล่าช้าออกไป สำหรับโครงการที่แถมเฟอร์นิเจอร์เป็น “โปรโมชั่น” เพราะโครงการจะต้องรอลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ก่อนจึงจะสามารถสั่งเฟอร์นิเจอร์ได้ และต้องเสียเวลาผลิตอีก 30-90 วัน

“บ้านอันตราย” คิดให้ดีก่อนจอง

คอนโด บ้าน รีวิว อันตราย

บ้านไม่ใช่สิ่งที่คนนึงจะสามารถซื้อกันได้หลายๆครั้ง ซื้อครั้งหนึ่งผ่อนสิบปียี่สิบปี แล้วคนเราจะมียี่สิบปีสักกี่ครั้ง? ลองอ่านบทความนี้ดูครับ “บ้านอันตราย” จาก BMGroups โดย นครมุธุศรี ประกอบการพิจารณาซื้อบ้าน ผมว่าดีมากเลย

บ้าน คอนโด รีวิว อันตราย

เทคนิคการเลือกซื้อคอนโดมือ 2

http://wp.me/pM6Ut-T

วันนี้ผ่านไปเจอ Blog ของคุณหมาร่าหมารอด ที่เขียนเกี่ยวกับการซื้อคอนโดมือ 2 ได้น่าสนใจดี ผมเลยตัดส่วนหนึ่งมาให้อ่านกัน ถ้าใครอยากจะอ่านเต็มๆ เข้าไปอ่านได้ที่ Link ด้านล่างนี่เลยครับ

Website Link Maramarod’s Blog

ขั้นตอนที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อตกลงใจซื้อขายกันปุ๊บ ผู้ขายกับผู้ซื้อก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ข้อความก็จะเขียนประมาณว่า ข้าพเจ้านายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่าผู้จะซื้อ และนายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่า ผู้จะขาย ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายคอนโดงี้ๆ ห้องเลขที่งี้ๆ ชั้นงี้ๆ เนื้อที่งี้ๆ พร้อมส่วนควบเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้างก็ว่าไป โดยผู้จะซื้อจะโอนภายในวันที่งี้ๆ โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนงี้ๆ มีเงื่อนไขว่า 1.ถ้าผู้จะซื้อเบี้ยวไม่มาโอนในวันนั้น ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ 2.กลับกันถ้าถึงวันนัด ผู้จะขายดันเบี้ยวไม่ยอมขายก็ต้องโดนผู้จะซื้อปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ 3.ค่าใช้จ่ายในการโอนใครเป็นคนออก เสร็จแล้วก็เซ็นชื่อ จ่ายเงินมัดจำกันให้เรียบร้อย

– วันที่จะโอน ทั่วๆไปก็ 1 เดือนหลังจากวันทำสัญญา
– เงินมัดจำ ก็แล้วแต่ตกลง แสนสองแสนก็ได้

หากต้องการตัวอย่างสัญญามาดู ก็ search ใน google ด้วยคำว่า “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” เดี๋ยวออกมาพรึ่บเลยครับ ก็เลือกเอามาปรับใช้ตามข้อตกลงของเรา ซึ่งแต่ละคนก็มีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป เช่น ให้เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ให้ แถมอะไรไม่แถมอะไร เป็นต้น

ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างรอวันโอน
– ผู้ซื้อ ถ้าไม่ซื้อเงินสดจะเอาคอนโดเข้าแบ๊งค์ ก็ไปทำเรื่องกู้แบ็งค์โดยเอาสำเนาอช.2จากผู้ขาย นัดเจ้าหน้าที่ธนาคารไปประเมินราคา ผู้ขายก็คอยเปิดห้องให้ธนาคารเข้ามาดู
– ผู้ขาย ถ้าห้องที่ขายยังติดจำนองผ่อนแบ๊งค์อยู่ ก็แจ้งธนาคารเก่าเพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารก็จะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนมาให้ ผู้จะขายก็แจ้งจำนวนเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ จะได้ทำเช็คตามจำนวนนี้ 1ใบ ส่วนเงินที่เป็นกำไรของคนขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายสดก็แล้วแต่

ผู้ขายจะต้องเคลียร์หนี้ต่างๆที่มีกับนิติบุคคลให้หมด ได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง และค่าปรับต่างๆ(ถ้ามี) เพื่อขอใบปลอดหนี้ที่มีลายเซ็นผู้จัดการนิติฯ สำคัญมากนะครับอย่าลืมเป็นอันขาด ถ้าไม่มีใบนี้กรมที่ดินจะไม่ทำการโอนให้ครับ

ขั้นตอนที่ 3 วันโอน
ผู้ซื้อผู้ขายนัดเจอกันที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ทำสัญญาซื้อขาย(คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขาย) ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน สัญญาซื้อขายนี้เป็นแบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน รายละเอียดยุ่บยั่บ เขียนกันมือหงิกครับ ไว้จะรู้ในวันนั้นเอง

ค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอน มีดังนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน
อัตรา 2% ของราคาประเมิน แต่ภายในปีนี้ (พ.ศ.2552) รัฐบาลมีโปรโมชั่น เหลือ 0.01%

– ค่าอากรแสตมป์
อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย ถ้าอยากประหยัดตรงนี้ก็ไปตกลงกันก่อนระหว่างคนซื้อกับคนขาย ขอให้ทำสัญญาน้อยๆหน่อย แต่อย่าให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เดี๋ยวจะน่าเกลียด

– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
อันนี้การคำนวนละเอียดหน่อย อัตราจะไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กะราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองอาคารชุดมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย

– ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ0.01% อันนี้ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือเจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วยนะครับ (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%)

– ค่าอื่นๆ นิดหน่อย เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน ไม่กี่สิบบาท

ค่าต่างๆเหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครจะเป็นคนจ่าย อย่าคิดเอาเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีเงินได้ซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่งั้นจะทะเลาะกันแหลกที่สำนักงานที่ดิน อายชาวบ้านเขาแล้วจะรมณ์เสียเปล่าๆครับ

เมื่อทุกอย่างพร้อม คนพร้อม(4ฝ่าย คนซื้อ คนขาย แบ็งค์เดิม แบ็งค์ใหม่) เอกสารพร้อม พวกบัตรปชช ทะเบียนบ้าน (อย่าลืมใบปลอดหนี้) ที่ดินก็จะทำเรื่องโอนให้ ผู้ซื้อกะผู้ขายก็จ่ายเงินกัน ธนาคารใหม่กะธนาคารเก่า คนซื้อกะคนขาย ถ้าเงินเยอะก็ซื้อ cashier cheque มา อาจจะเตรียมเงินสดมาเผื่อด้วยนิดหน่อย

ขั้นตอนที่ 4 หลังวันโอน
– ผู้ขาย ไปทำเรื่องโอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ ให้คนซื้อ ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็ทำเรื่องถอนชื่อออก (ย้ายปลายทางก็ได้)

ปล.ขั้นตอนที่ 3 และ 4 ก็เหมือนการซื้อขายห้องมือ 1 คือสามารถมอบอำนาจให้ไปทำได้นะครับ ทั้งฝั่งคนซื้อคนขาย ถ้าเรามีเอเจ่นต์เป็นคนกลางซื้อขาย ให้เอเจ่นต์ไปทำแทนก็ได้ จะได้ไม่เหนื่อยเรา

ในกรณีที่ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า ผู้ขายต้องทำเอกสารอีกฉบับหนึ่ง แจ้งผู้เช่าเดิมว่า บัดนี้ห้องนี้ได้เปลี่ยนเจ้าของไปเป็นนาย xxx ตั้งแต่วันที่งี้ๆๆ ต่อไปนี้การจ่ายเงินให้โอนไปให้เจ้าของห้องคนใหม่ที่หมายเลขบัญชีงี้ๆๆๆ การติดต่อเจ้าของห้องให้เปลี่ยนเป็นเบอร์งี้ๆๆๆ

จบแล้วครับ เดี๋ยวตอนต่อไปจะมีเรื่องอะไรมาคุยอีกคอยติดตามนะคร้าบ

คัมภีร์เลือกซื้อบ้าน บทที่ 2: ทิศ

Chapter II - Direction เลือกซื้อบ้าน

บทที่ 2 : ทิศ

ทิศนั้นสำคัญไฉน ?

เหตุใดคอนโดบางทิศ หรือบ้านจัดสรรบางทิศถึงได้เต็มก่อนทิศอื่น และจะเป็นเหมือนๆกันเสมอ ทุกโครงการ บางครั้งทิศบางทิศกลับราคาแพงกว่าอีกทิศหนึ่งเกือบ 10% ทั้งๆที่เป็นห้องติดกัน หรือเพียงแค่หันหน้าตรงกันข้าม ฟังเท่านี้ก็ต้องเข้าใจว่าการเลือกทิศนั้นสำคัญจริงไหมครับ ?

เหนือ
ใต้
ออก
ตก 

หากไม่มีปัจจัยพิเศษเช่นถูกตึกบังหรือวิวไม่สวยแล้ว ทิศเหนือ-ใต้ เป็นทิศที่จะห้องคอนโดจะถูกจองเต็มก่อนเสมอ เหตุผลหลักก็คือเป็นทิศที่ตั้งฉากกับวงโคจรของดวงอาทิตย์ … ทำไมละ ? เพราะการวางห้องตั้งฉากวงโคจรจะทำให้ไม่ต้องรับแสงแดดเป็นเวลานานๆ ไม่ว่าจะแดดเช้าหรือแดดบ่ายก็จะส่งผลเสียที่เห็นได้ชัด แดดเช้าจะแยงตาห้องนอน แดดบ่ายจะทำให้ห้องร้อน เปลืองแอร์ เปลืองไฟ ทิศเหนือ-ใต้จึงเป้นทิศที่คนไทยนิยมที่สุด

แล้วตกลงทิศเหนือกับใต้ ดีต่างกันอย่างไร ? ทิศเหนือมีข้อดีคือตอนบ่ายเงาจะทอดหน้าบ้าน หรือบริเวณระเบียง ทำให้สามารถออกไปตั้งโต๊ะนั่งหน้าบ้านได้โดยไม่ร้อน ห้องรับแขกไม่ร้อนตอนบ่าย ส่วนทิศใต้มีข้อดีคือมีลมเข้าทางหน้าบ้าน ลมจากทะเลจะพัดเข้าเมือง ทำให้ได้รับผลของลมที่เย็น แต่นั่นจะเกิดในกรณีที่ท่านเปิดประตูทั้งสองฟาก ให้เกิดช่องลมไหลจากหน้าบ้านไปหลังบ้านได้ครับ

ทิศตะวันออกยังดีกว่าทิศตะวันตก เนื่องจากแดดเช้ายังไม่ส่งผลอะไรมาก ความเย็นจากตอนกลางคืนยังช่วยลดทอนความร้อนแรงของแดดเช้าได้บางส่วน แต่ในขณะที่ทิศตะวันตกรับแดดบ่ายเต็มๆ ห้องนอนของท่านอาจเปลี่ยนเป็นห้องอบซาวน่าแบบธรรมชาติ เมื่อท่านกลับมาถึงบ้านตอนเย็น ห้องคอนโดที่อยู่ฝั่งทิศตะวันออกจะคลายความร้อนไปแล้ว แต่ฝั่งทิศตะวันตกจะร้อนจี๋ เลยล่ะครับ

แต่ … ทุกอย่างมีข้อยกเว้นทั้งหมด ถ้าเราจะซื้อคอนโด แล้วทิศนั้นมีตึกบัง ความน่าสนใจของทิศนั้นจะลดลงไปทันทีนะครับ แต่ในทางกลับกัน ถ้ามีตึกบังห้องทิศตะวันตกของเรา … ตึกนั้นก็จะรับความร้อนไปแทนเราครับ เงาของเค้าจะพาดเข้าใส่ห้องเราพอดี วิวไม่มี แต่อย่างน้อยก็ไม่ร้อนครับ ส่วนถ้าบ้านจัดสรรหันหน้าไปทิศตะวันตก แนะนำให้ติดที่บังแดดมิดชิดเช่นม่านสะท้อนแดด แล้วก่อนออกจากบ้านตอนเช้าให้ปิดเฉพาะด้านทิศตะวันตก มันจะช่วยได้มากครับ

จริงๆแล้วผลของทิศมีมากกว่านี้ แต่เท่านี้ก็เพียงพอกับการตัดสินใจเบื้องต้น ของที่อยู่อาศัยทั่วไปแล้วครับ

คัมภีร์เลือกซื้อบ้าน บทที่ 1: ทำเล

Chapter 1: Location, บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์

บทที่ 1: ทำเล

“หัวใจหลักของ Real Estate คืออะไร

  1. Location
  2. Location
  3. Location

คำตอบเดียวที่เอ่ยออกมาจากปากของอาจารย์ที่สอนผม ไม่ว่าจะเป็นท่านใด สำนักใด แม้แต่ศาสตราจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิที่ Real Estate Chulalongkorn ก็ยังเอ่ยเป็นเสียเดียวกันว่า Location เป็นหัวใจของอสังหาริมทรัพย์

ทำเลคือสิ่งที่สำคัญที่สุด เปลี่ยนไม่ได้ เมื่อซื้อที่ดินผืนนั้นแล้วคือซื้อเลย ไม่มีการแก้ตัวใดๆอีก นอกเสียจากขายทิ้งสถานเดียว

หลังคารั่ว – ซ่อมได้
พื้นเสีย – เปลี่ยนได้
ดินทรุด – ถมได้
ผนังร้าว – แก้ได้
รั้วล้ม – ตั้งใหม่ได้
แดดส่องห้องนอน – ปลูกต้นไม้บังได้
บ้านพัง – ทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่ … ก็ยังได้

แต่ทว่า …

บ้านอยู่ในซอยเดินไกล
มีหม้อแปลงไฟฟ้าสาธารณะอยู่หน้าบ้าน
แถวโครงการมีบ่อขยะส่งกลิ่นเหม็น
รถติดหน้าบ้าน หน้าปากซอย ฯลฯ
เสียงเครื่องบินดังหนวกหู
โรงงานแถวนั้นส่งมลภาวะ
ถนนใหญ่หน้าบ้านฝุ่นเยอะ
เดินทางไม่สะดวก ไกลจาก BTS

ปัจจัยเหล่านี้คงจะแก้ไม่ได้นะครับ … ที่ดินย้ายไม่ได้ … ดังนั้น ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเลือกบ้าน ขอให้ทุกท่านพึงระลึกไว้เสมอ

  1. Location
  2. Location
  3. Location