Category Archives: การลงทุนอสังหา

การลงทุนในอสังหา 8: บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ เลือกยังไง

บ้าน

สวัสดีครับ วันนี้ Mr.Oe ยังส่งการบ้านมาจากหัวหินนะครับ 🙂 มาต่อเรื่องการลงทุนในอสังหาของเรากันนะครับ การลงทุนในอสังหาตอนที่8 นี้เราจะพูดเรื่อง การลงทุนในบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
และอาคารพาณิชย์กันนะครับ ตั้งใจกันหน่อยนะครับ ช่วงหลังน้ำท่วมนี้ เป็นช่วงเวลาที่เหมาะแก่การลงทุนเอามากๆ  คราวที่แล้วพูดถึงที่ดินไปแล้ว คราวนี้ก็ไม่ต่างกันมากครับ แค่มีสิ่งปลูกสร้างชนิดต่างๆเพิ่มขึ้นมาเท่านั้นเอง ดังนั้นแทนที่จะพิจารณาแค่ทำเล ต้องพิจารณาสภาพสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย

รูปแบบสิ่งปลูกสร้างแต่ละแบบ ออกแบบมาเพื่อการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน และข้อจำกัดของพื้นที่ ที่แตกต่างกัน จึงให้รูปแบบของผลการตอบแทนด้านการลงทุนที่แตกต่างกันนะครับ

  1. บ้านเดี่ยว
  2. ทาวน์เฮาส์
  3. อาคารพาณิชย์

CONTINUE อ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อได้ที่นี่

การลงทุนในอสังหา 7: Case Study สมชายกับการปล่อยเช่าตึกแถว

อาคารพาณิชย์

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตอนที่ 7 นี้เป็นการหยิบกรณีศึกษาหรือ Case Study มาให้เรียนรู้ แทนที่จะมัวแต่งมอยู่กับความรู้ภาคทฤษฎีอย่างเดียว คราวนี้มาดูเรื่องของคุณสมชายกันบ้าง

เรื่องของคุณสมชายเป็นเรื่องของตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งผมมั่นใจว่าผู้อ่านหลายหมื่นคนพักอาศัยอยู่ในตึกแถว หรือทำธุรกิจโดยอาศัยตึกแถวเป็นทำเลห้างร้าน กลางวันขายของ ตกเย็นปิดร้าน (หรืออาจกลับกันแล้วแต่ประเภทธุรกิจ) ชั้นสองสามสี่เป็นบ้าน หรือก็คือ Home Office สมัยโบราณนั่นเอง

สมมุติว่าปีก่อนสมชายไปจองตึกแถวไว้ห้องหนึ่ง อยู่บนถนนเส้น A ที่ปัจจุบันมีชุมชนอยู่เบาบาง มีหมู่บ้านพึ่งเกิดใหม่กำลังขายกันอยู่ หมู่บ้านที่ปิดการขายไปแล้วส่วนใหญ่ก็เป็นหมู่บ้านที่สร้างมาแค่ 3-5 ปี เรียกได้ว่าเป็นเขตชานเมือง คนยังไม่พลุกพล่าน ถนนหลักเป็นถนน 4-6 เลน เป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างกรุงเทพมหานครต่อไปจนถึงอำเภอเมืองของจังหวัดปริมณฑล ราคาตึกแถวที่ซืื้อมาก็ไม่ใช่ถูก ผ่อนเดือนละ 28,000 บาท ซึ่งก็พอผ่อนไหวจากเงินเดือนหรือรายได้ที่มี ในใจคิดว่าจะเก็บตึกแถวห้องนี้ไว้เปิดร้านอาหารเล็กๆสักแห่งหนึ่ง เติมเต็มความฝันที่มี แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถไปทำได้เนื่องด้วยเหตุผลหลายๆประการ รวมถึงความพร้อมเรื่องเงินทุน

ครั้งนี้สมชายเลยนึกถึงเรื่อง “ปล่อยเช่า” ขึ้น ว่าหลังจากโอนจะต้องปล่อยเช่าตึกแถวห้องนี้ก่อน เพื่อลดภาระการผ่อน ประวิงเวลาสัก 2-5 ปี เตรียมความพร้อมก่อนที่จะเติมความฝันของเขาให้เต็ม

หลังจากสมชายติดป้าย “ปล่อยเช่า” หน้าห้องแถวที่พึ่งโอนไป 2 เดือน ก็มีโทรศัพท์เข้ามา 10 กว่าสาย กรองออกมาได้ 3 รายให้ราคาและจุดประสงค์ในการเช่าต่างๆกัน ทีนี้ก็ถึงตอนที่จะตัดสินใจว่าจะปล่อยเช่าให้ใคร อย่างไร?

CONTINUE อ่านเรื่องการลงทุนในอสังหาต่อได้ที่นี่

การลงทุนในอสังหา 6: เคล็ดวิชา ลงทุนแบบไม่ขาดทุน

เคล็ดลับลงทุน

สวัสดีครับ Mr.Oe วันนี้ส่งการบ้านจากหัวหินครับ 🙂 หลังจากอพยพหนีน้ำท่วมจาก กรุงเทพ มาเรียบร้อย การลงทุนในอสังหาตอนที่6 นี้ จะขอแทรกเรื่องพิเศษครับ คือ เคล็ดวิชา ลงทุนอสังหายังไง ไม่ให้ขาดทุน (แต่กำไรมากน้อยขึ้นอยู่กับจังหวะ ฝีมือ และใจของแต่ละคนนะ) สำหรับเป็นของขวัญให้กับเพื่อนๆที่อุตส่าตามอ่านมาจนถึงตอนที่ 6 นี้นะครับ
เคล็ดลับลงทุนอสังหายังไงไม่ขาดทุน ที่ผมท่องไว้ในใจตลอดเวลาคือ “ขายในราคาที่สูงกว่าทุนเสมอ ขาดทุนไม่ขาย” แหม  ไม่ได้มุขครับ ฟังดูง่ายๆ แต่สูตรนี้ทำให้กว่าจะซื้อทรัพย์ได้สักชิ้นต้องทำการบ้านเยอะมาก ทำยังไงถึงจะ “ขายได้ในราคาที่สูงกว่าต้นทุนเสมอ” ผมมีหลักในการพิจารณาดังนี้ครับ

  1. ประมาณตน อย่าซื้อของชิ้นใหญ่เกินกำลัง มันเสี่ยง ถ้ามีปัญหาเรื่องหมุนเงิน เราจะถูกบังคับให้ขายของออกไปถูกๆเพราะต้องการเงินเร็วๆ
  2. ซื้อในทำเลที่มี Demand เท่านั้น ราคาค่อยว่ากันทีหลัง ทำเลที่มี Demand คือ มีคนอยากได้เยอะ อยากเช่าเยอะ ไม่สำคัญว่าเราจะชอบทำเลนั้นมั้ย
  3. ซื้อเมื่อได้เห็นและได้พิจารณาตรวจสภาพ ประเมินสภาพแล้วเท่านั้น เพราะบ้านบางหลังราคาล้านเดียว แต่ต้องทำต้องซ่อมต้องแต่ง อีกเกินล้านนะครับ ข้อนี้ถ้าเราดูบ้านไม่เป็น ให้พาคนที่ดูเป็น หรือจ้างช่าง หรือผู้รับเหมาไปเดินดูด้วยกันครับ ข้อนี้ผมจะพาไปลงรายละเอียดอีกทีนะครับสำหรับดูบ้านได้เองแบบคร่าวๆ
  4. ซื้อในราคาต่ำกว่า หรืออย่างน้อย ไม่แพงกว่าราคาตลาด อันนี้ก่อนซื้อต้องทำการบ้านตรวจสอบราคาตลาดแถวนั้น ถ้าเราเป็นมือใหม่ หรือไม่ชำนาญ หรือไม่มีเวลา แนะนำให้ใช้ผู้ประเมินมืออาชีพ จะจ้างบริษัท หรือจ่ายค่าขนมฟรีแลนซ์ แล้วแต่จะคิดกันนะครับ อย่าฟังแต่ข้อมูลนายหน้าขายบ้านข้อ 4 นี้ดูเหมือนยาก แต่ง่ายที่สุดเลยเดี๋ยวนี้เช็คราคาตลาดง่ายและสะดวกกว่าเมื่อก่อนมากมาย
  5. ทำบ้านไม่บานปลาย อยู่ในสภาพที่ควรจะเป็น ไม่เวอร์ ไม่ทำตามใจตัวเอง งบมันจะบานนน ควบคุมต้นทุนค่าซ่อมแซมตกแต่ง ใส่เฟอร์นิเจอร์ให้อยู่ในงบที่ตั้งไว้ให้ได้ อ้อ ค่าใช้จ่ายต่างๆลงบัญชีให้ครบนะครับอย่าหลงลืมหรือหลอกตัวเอง จะขาดทุนแบบไม่รู้ตัว
  6. ควบคุมเรื่องเวลา อย่าลีลา ดอกเบี้ยต้องเสียทุกวัน ต้องเอามาคำนวนเป็นต้นทุนด้วย ไม่ใช่ซื้อมาแล้วก็ดองไว้ไม่ทำอะไร ทุนดอกเบี้ยและค่าเสียโอกาสมันจะบาน
  7. อย่าตกใจง่าย อสังหาคือการลงทุนระยะยาว อย่าตกใจง่าย รีบขายทิ้งก่อนเวลาอันควรเวลาเจอวิกฤติหรือข่าวร้าย ให้ถือไปเรื่อยๆ ถ้าเราทำตามข้อ 1 – 6 แล้ว ไม่มีอะไรต้องกังวล

อ่านเพิ่มเติม

การลงทุนในอสังหา 5: อสังหาประเภทต่างๆ

การลงทุนอสังหา

สวัสดีครับ เบรคจากสถานการณ์น้ำท่วมมาเรียนรู้การลงทุนอสังหาคลายเครียดกับ Mr.Oe กันนะครับ พอดีผมขนของเสร็จแล้ว นั่งเขียนอะไรมั่งจะได้ไม่ฟุ้งนะครับ 🙂 ตอนนี้ เรามาดูกันเรื่องของ อสังหาประเภทต่างๆ ที่เหมาะกับการลงทุนกันครับ จะพาไปดูกันว่ามีอะไรบ้าง แต่ละชนิดทำอะไรได้มั่ง รายละเอียดต่างๆ และความน่าลงทุนของแต่ละอันนะครับ

ชนิดของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน
1. ที่ดินเปล่า
2. บ้านเดี่ยว
3. บ้านแฝด
4. ทาวน์เฮ้าส์ หรือ ทาวน์โฮม
5. อาคารพาณิชย์
6. คอนโดมิเนียม
7. อพาร์ทเมนท์ให้เช่า / หอพัก
8. อาคารสำนักงาน / โกดัง
9. คอมมูนิตี้มออล์ / พื้นที่ขายของให้เช่า / ตลาด
10. โรงแรม / รีสอร์ท / ที่พักรายวัน
11. โรงพยาบาล
12. สิทธิการเช่า
แถมด้วย 13. กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องแยกอธิบายไปเลย 1 ตอนเป็นอย่างน้อย

พวกนี้เป็นแบบมาตรฐานที่นิยมทำกันในประเทศไทยนะครับ แบบแปลกๆกว่านี้ก็มี แต่เอาไว้เขียนตอนที่ลึกๆไปกว่านี้ครับ เช่น ฮวงซุ้ย ชุมชนสำหรับเพศที่สาม โรงแรมสัตว์เลี้ยง อะไรประมาณนี้

ขอเจาะลึกกันทีละชนิดนะครับ อันไหนที่สำคัญน่าสนใจก็ลงละเอียดหน่อยครับ

CONTINUE อ่านเรื่องการลงทุนในอสังหาต่อได้ที่นี่

การลงทุนในอสังหา 4: เริ่มต้น “ลงทุน”

เริ่มต้นลงทุน

สวัสดีครับ ผม Mr.Oe ปลอดภัยจากน้ำท่วมดีครับ หวังว่าทุกคนคงปลอดภัย และผ่านพ้นเหตุการณ์นี้ไปได้ด้วยกันนะครับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่4 นี้ ผมขอพาเข้าเรื่อง เริ่มต้นลงทุนอสังหา กันเลยนะครับ ไม่เร่งรีบนะครับ ไปช้าๆ เอาแน่นๆครับ 🙂
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเฉพาะตัวสูงนะครับ เพราะอสังหาเป็นสินทรัพย์ ที่ค่อนข้างซื้อขายเปลี่ยนมือค่อนข้างยาก ใช้เวลานานกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น เรียกว่ามี liquidity ต่ำ แต่ก็มีเสน่ห์เฉพาะตัว และต้องใช้ความรู้ในการลงทุนพอสมควร ไม่ง่ายเหมือนเดินไปกด เอทีเอ็ม แล้วเดินเข้าร้านทองนะครับ
สำหรับผู้เริ่มต้นใหม่ มีปัจจัยที่ต้องพิจารณา ต้องดูกันหลายอย่างนะครับ หลายๆท่านก็ดูทำเล ดูชนิดของสินทรัพย์ที่จะลงทุน ดูสภาพบรรยากาศตลาด ดูผลตอบแทนการลงทุน
ต้องบอกว่าใจเย็นๆครับ เดี๋ยวผมพาไปดู ตอนนี้สำหรับผู้เริ่มต้น Absolute Beginer สิ่งที่ควรต้องดูอันดับแรกก่อนจะเป็นนักลงทุนอสังหา คือดู “ตัวเอง” ครับ

สำรวจความพร้อมของตัวเองก่อนจะลงทุน
การลงทุนสำหรับผม เป็นเรื่องสนุกสนาน ตื่นเต้น ท้าทาย ครับ เหมือนจะได้ไปเที่ยวทะเล หรือเข้าป่าล่องแก่ง ซึ่งถ้าจะให้สนุกเต็มที่ ก่อนจะไป เราก็ต้องรู้จักเตรียมตัวนะครับ ไปตายเอาดาบหน้าไม่ได้ เพราะจะได้ตายจริงๆแน่นอน
เราต้องมีความพร้อมทั้ง กาย และใจ มีเป้าหมายที่ชัดเจนนะครับ ทีนี้เรามาดูไกด์ไลน์ check list เพื่อตรวจสอบความพร้อมของตัวเองก่อนลงทุนกันครับ ว่าต้องดูอะไรกันบ้าง

สำรวจดูความพร้อมด้านการเงินของตัวเอง
1. รายได้ที่แน่นอนต่อเดือน
เรามีรายได้เท่าไร เอา net net ครับหักภาษีให้เรียบร้อย
2. รายจ่ายประจำต่อเดือน
3. เงินออมที่มีอยู่ในปัจจุบัน อาจหมายรวมถึงสินทรัพย์เย็นๆที่เอามาแลกเงินได้ โดยไม่เดือดร้อน เช่น ทองคำ พันธบัตร หุ้น
หนี้ที่เพื่อนยืมไปเกินกว่า 1 ปี ไม่ต้องเอามารวมนะ ตีเป็นหนี้สูญไปเลย
4. หนี้สินที่มีอยู่ในปัจจุบัน และหนี้ผูกพันระยะยาว
คุณเป็นหนี้บัตรเครดิตคงค้างอยู่เท่าไร หนี้ผ่อนรถที่ต้องจ่ายรายเดือนเท่าไร หนี้ผ่อนบ้านเท่าไรเหลืออีกกี่ปี
5. รายจ่ายหนักๆที่คาดว่าจะเกิดในอนาคตอันไกล้ เช่น กำลังจะซื้อบ้าน ซื้อรถ ตกแต่งขยายบ้าน เป็นต้น

CONTINUE อ่านการลงทุนในอสังหาต่อได้ที่นี่

การลงทุนในอสังหา 3: เกมตัวเลขกับกลไกการตั้งราคา ซื้อเมื่อไรเหมาะสมที่สุด

คอนโด ลงทุนคอนโด เก็งกำไรคอนโด ปล่อยเช่า ขายกี่บาท ซื้อกี่บาท

สวัสดีครับ หลังจากปูพื้นฐานเบื้องต้นกันไป 2 ตอนแล้ว เราลองมาค่อยๆลงลึกในรายละเอียดกันดีกว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตอนที่ 3

ผมขอถามผู้อ่านก่อนว่า เคยคิดไหมว่าเวลาจะซื้อคอนโดห้องหนึ่งๆลงทุน เราควรจะซื้อตอนไหน? บางคนไปจองคิวไว้ตั้งแต่วันแรก บางคนรอหน่อยก็ได้อาทิตย์ถัดไป บางคนไม่สนใจวันไหนก็เหมือนๆกันถ้าได้ห้องที่ถูกใจก็โอเค คำตอบที่ถูกต้องคือ … ใช้เส้นผู้บริหารไปเลือกห้องดีๆไว้ก่อน เรียกส่วนลดเยอะๆตั้งแต่ยังไม่เปิดขาย … เอ๊ย ไม่ใช่ … อย่าเอาความจริงมาล้อเล่นแบบนี้สิ

ต้องอธิบายว่าการเปิดราคาขายอสังหาริมทรัพย์มันก็เหมือนเกมๆหนึ่ง อย่างที่ผมบอกไปในตอนปูพื้นแล้วว่าที่ดินมันมีแปลงเดียวในโลก การกำหนดราคาขายนอกจากต้องใช้ความสามารถในการประเมินราคาขั้นเทพแล้ว ยังต้องใช้สัมผัสที่หกเข้าไปช่วยอีกแรงหนึ่งด้วย คิดง่ายๆว่ามันเป็นเกมที่ไม่มีใครรู้คำตอบว่า “ราคา” ที่แท้จริงแล้วคือเท่าไรกันแน่ ผู้ประกอบการต้องการที่จะขายให้ได้ราคาดีเพื่อทำกำไรเยอะๆ แต่ขณะเดียวกันอีกใจหนึ่งก็กลัวว่าถ้าตั้งราคาสูงแล้วขายไม่ออกจะทำอย่างไร เหมือนกับปัญหาที่มีปมสองด้าน ห่วงหน้าพะวงหลัง กับตัวเลขปริศนาที่ไม่มีใครรู้

อย่าคิดนะครับว่าคอนโดที่ขายดีเทน้ำเทท่าจองวูบเดียวหมดนั้นจะดีต่อผู้ประกอบการ ผมมองจากมุมมองคนนอกต้องบอกว่าผู้ประกอบการเจ้านั้น “ทำเงินหล่น” ต่างหาก ผู้บริหารตั้งราคาขายได้ไม่ Effective จนทำให้เกิดช่องว่างราคาสูงเกินไป นักเก็งกำไรจำนวนมากเล็งไว้เพื่อไปขายใบจองต่อ ทั้งนี้ทั้งนั้นเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่มีจำนวนจำกัด

ผมถามจริงๆว่า ขาย 2 ชั่วโมงหมด ขาย 2 วันหมด กับขาย 2 เดือนหมดต่างกันไหม?

CONTINUE อ่านเรื่องการลงทุนในอสังหาต่อได้ที่นี่

การลงทุนในอสังหา 2: ทำไมคุณต้อง “ลงทุน”

สวัสดีครับ ผม Mr.Oe มาต่อเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตอนที่ 2 จากบีมนะครับ ตอนนี้จะเล่าเรื่องทำไมคุณต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับ ก่อนจะไปกันต่อขอเล่าอะไรนิดนึง 🙂

เชื่อมั้ยครับ ว่า สิบกว่าปีก่อน ตอนผมจบมหาลัยใหม่ๆ ถ้ามีคนบอกผมว่า การลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นและแกต้องเริ่มเรียนรู้การลงทุน ผมคงหัวเราะฟันหักอ่ะครับ เพราะผมเป็นตัวตั้งตัวตีขายไอเดียเพื่อนๆพี่ๆน้องๆ

ไปหมดเลยว่า จะออมเงินไปทำไมอ่ะไร้สาระ ไว้โตกว่านี้หาเงินได้ เยอะๆ ค่อยออม ไม่ต้องพูดถึงเรื่องลงทุนหรอกครับ เรื่องออมยังไม่อยู่ในหัวผมเลย

มานึกเสียดายเอาตอนนี้ก็ไม่เป็นไรครับ ยังไม่สาย เริ่มช้ายังดีกว่าไม่ได้เริ่มเลย ผมเริ่มสนใจเรื่องลงทุนมาเกือบๆสิบปีแล้วครับ โดยมีอาจารย์นิเวศน์ เป็นแรงบันดาลใจ มีพี่ๆ VI คอยแนะนำ

แต่ผมมาค้นพบว่ารักบ้านรักอสังหา เอาเมื่อห้าหกปีก่อนนี้เอง เลย เริ่มศึกษามาตลอดครับ ไม่ได้แค่ชอบลงทุนกับบ้านกับอสังหาอย่างเดียวครับ ผมชอบซ่อมบ้านแต่งบ้านด้วยนะครับเออ วันหลังจะได้เขียนเรื่องประสบการณ์ซ่อมบ้านแบบต่างๆด้วย จะได้ซ่อมกันเองได้ไม่โดนช่างหลอกเนอะ

กลับมาเรื่องการลงทุนต่อ ทำไมต้องเราต้องเรียนรู้การลงทุน?

การลงทุน = กุญแจแห่งความมั่งคั่ง

CONTINUE อ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อได้ที่นี่