การลงทุนในอสังหา 8: บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ เลือกยังไง

บ้าน

สวัสดีครับ วันนี้ Mr.Oe ยังส่งการบ้านมาจากหัวหินนะครับ 🙂 มาต่อเรื่องการลงทุนในอสังหาของเรากันนะครับ การลงทุนในอสังหาตอนที่8 นี้เราจะพูดเรื่อง การลงทุนในบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
และอาคารพาณิชย์กันนะครับ ตั้งใจกันหน่อยนะครับ ช่วงหลังน้ำท่วมนี้ เป็นช่วงเวลาที่เหมาะแก่การลงทุนเอามากๆ  คราวที่แล้วพูดถึงที่ดินไปแล้ว คราวนี้ก็ไม่ต่างกันมากครับ แค่มีสิ่งปลูกสร้างชนิดต่างๆเพิ่มขึ้นมาเท่านั้นเอง ดังนั้นแทนที่จะพิจารณาแค่ทำเล ต้องพิจารณาสภาพสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย

รูปแบบสิ่งปลูกสร้างแต่ละแบบ ออกแบบมาเพื่อการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน และข้อจำกัดของพื้นที่ ที่แตกต่างกัน จึงให้รูปแบบของผลการตอบแทนด้านการลงทุนที่แตกต่างกันนะครับ

  1. บ้านเดี่ยว
  2. ทาวน์เฮาส์
  3. อาคารพาณิชย์

1. บ้านเดี่ยว
บ้านเดี่ยวถูกสร้างมาเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก บ้านเดี่ยวเป็นการลงทุนที่ต้องระมัดระวังมาก เพราะมีจุดที่ต้องพิจารณาในแง่การลงทุนเยอะ และต้องใช้ทุนค่อนข้างมากเนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวทำเลดีๆ นั้นมีราคาสูงมาก บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ๆในเมืองทำเลดีๆเดี๋ยวนี้เค้าไม่ขายความคุ้มค่ากันแล้ว ขายอารมณ์กันอย่างเดียวเลย บ้านเดี่ยวใหม่ๆราคาไม่เกินสิบล้านเลยกระจายอยู่ชานเมืองซะเป็นส่วนมาก ทำเลจึงไม่ดึงดูดใจด้านการลงทุน เว้นแต่เราจะอยู่เอง โดยเฉลี่ยแล้วบ้านเดี่ยวให้ผลตอบแทนในแง่ค่าเช่าไม่มาก เมื่อเทียบกับอสังหาตัวอื่นๆ แต่มักจะมี growth หรือราคาที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก เนื่องจากมีเนื้อที่ดินด้วย บ้านเดี่ยวที่อยู่ทำเลดีๆ จะมีอัตราการ growth ที่สูงมาก โดยเฉพาะเมื่ออยู่ในระยะยาว 10 ปีขึ้นไปแต่บ้านบางทำเลเวลาผ่านไปหลายปีแล้ว ราคาขยับขึ้นนิดเดียวก็มีนะครับต้องตั้งใจเลือกทำเลให้ดี
การลงทุนในบ้านเดี่ยวให้ได้กำไร ต้องแม่นเรื่องราคาตลาดและประเมินสภาพบ้านเก่ง มีจินตนาการในการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้าน พูดถึงบ้านมือสองนะครับ บ้านมือหนึ่งซื้อมาแล้วลงทุนให้ได้กำไรผมว่ายากเอามากๆ ซึ่งจริงๆแล้วก็พอจะทำได้ครับ โดยเฉพาะช่วงหลังวิกฤติการณ์ต่างๆ เจ้าของเดิมมักขายออกมาในราคาที่ถูกกว่าตลาด ส่วนสภาพบ้านปรับปรุงยังไงถ้าไม่เก่งพาผู้รับเหมาไปประเมินก็ได้ครับ

ข้อเสียของการลงทุนในบ้านเดี่ยว คือค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาจะมาก ทั้งสวน ทั้งตัวบ้าน ถ้าปล่อยไว้ไม่ดูแลไม่กี่เดือนจะโทรมอย่างรวดเร็ว ต้องดูแลให้ถึงจริงๆ จึงจะคงสภาพบ้านที่ดีได้นาน
ในขณะเดียวกันบ้านเดี่ยวให้ผลตอบแทนเป็นค่าเช่าสำหรับพักอาศัยซึ่งมักจะได้ไม่มากเมื่อเทียบกับอสังหาเพื่อการพาณิชย์ ที่สำคัญถ้าไม่มีผู้เช่ารายรับจะเป็นศูนย์ทันที ความเสี่ยงตรงนี้มีมากทีเดียว

บ้านในอุดมคติ

บ้านเดี่ยวในอุดมคติของผม 🙂

2.บ้านแฝดและทาวเฮ้าส์
บ้านแฝดไม่ค่อยมีการทำขายกันแล้ว ไม่ได้รับความนิยมจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเท่าที่ควร ส่วนทาวนเฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ ผมว่ามันก็คล้ายกันมากเรียกให้ต่างกันเท่านั้นเอง
พวกนี้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอยู่เหมือนกัน เพราะอัตราผลตอบแทนการลงทุนพอรับได้ และทาวน์เฮ้าส์ในเมืองส่วนใหญ่มักเบียดแทรกอยู่ในทำเลที่ค่อนข้างโอเค ราคาก็ยังไม่แพงมากเกินไป
ข้อที่ต้องพิจารณามากๆ คือทำเล, สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้าน เพราะอยู่ติดๆกันเป็นแถวถ้าเจอเพื่อนบ้านนิสัยไม่ดีล่ะ ลำบากเลย
เนื่องจากเนื้อที่ในการสร้างทาวน์เฮ้าส์มักจะเริ่มที่ 16-18-21-24 ตารางวา ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างจึงน้อยกว่าบ้านเดี่ยวมาก ราคาขายถูกกว่า เมื่อเทียบทำเลเดียวกัน เราสามารถหาทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกินสามล้านในเมืองที่เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 20,000++ หาได้ง่ายกว่าบ้านเดี่ยวมากครับ อัตราการ Growth ของราคาทาวน์เฮ้าส์ทำเลในเมืองก็ดีทีเดียว ราคาเช่าที่ไม่แพงมากอยู่ได้ทั้งครอบครัว ก็ทำให้หาผู้เช่าได้ไม่ยากด้วยครับ

ข้อเสียของการลงทุนในทาวน์เฮ้าส์ก็คล้ายกับบ้านเดี่ยวในแง่ของการดูแล แต่จะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่า และแง่ที่ถ้าไม่มีผู้เช่ารายได้เป็นศูนย์ ยกเว้นเราจะแบ่งทาวน์เฮ้าส์เป็นห้องเช่าหรือเป็นชั้นๆไปซึ่งทำได้ในบางทำเล

3.อาคารพาณิชย์
อาคารพาณิชย์ เป็นอสังหาที่ผมชอบนะครับ เพราะมักจะอยู่ในทำเลที่ดีที่ทำการค้าได้ ปล่อยเช่าหรือทำการค้าได้ผลตอบแทนดีกว่าการให้เช่าเพื่อพักอาศัย มีผลตอบแทนต่อการลงทุนค่อนข้างดีทีเดียว การดูแลรักษาก็ง่าย ถ้าโครงสร้างดั้งเดิมดี ก็มักจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่อปีที่น้อยมาก แต่ปัจจุบันอาคารพาณิชย์ก็ไม่ค่อยสร้างใหม่กัน จะไปสร้างคอนโดกะโฮมออฟฟิศเสียมากกว่า
ข้อเสียของอาคารพาณิชย์ก็จะเป็นพวกอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้ธนาคารเค้าจะไม่ให้ rate ที่อยู่อาศัย จะแพงกว่าเล็กน้อย และยังมีภาษีโรงเรือนที่ต้องเสียรายเดือนอีกคร่าวๆประมาณ 12% ของค่าเช่าที่เราเก็บได้ หรือถูกประเมินว่าต้องได้
จะลงทุนให้ได้ผลตอบแทนดีๆสำหรับอาคารพาณิชย์ สิ่งที่ต้องพิจารณาให้ดีมากๆอีกอย่างนอกจากทำเลคือ แนวเวนคืนและผังเมืองนะครับ เพราะอาคารพาณิชย์ร้อยทั้งร้อยมักอยู่ติดถนน มีโอกาสถูกหวยเยอะ
และผังเมืองมีผลมากนะครับ ถ้าอยู่ในเขตที่รัฐสนับสนุนให้เติบโตเป็นย่านการค้าหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่น โอกาสที่อาคารพาณิชย์ของเราจะมีราคาเติบโตสูงขึ้นมากๆก็มีสูงครับ

ตึกแถว

อาคารพาณิชย์ หรือตึกแถว แบบเก่า

ทั้งสามชนิดมีความน่าสนใจในการลงทุน โดยอาศัยทักษะในการประเมินที่ไกล้เคียงกัน และไม่ซับซ้อนครับ สิ่งที่เป็นหัวใจของการพิจารณาคือ ทำเล และผลตอบแทนต่อการลงทุน ซึ่งได้กล่าวถึงในตอนที่ 6 “เคล็ดวิชา ลงทุนไม่ให้ขาดทุน” ผมได้อธิบายคร่าวๆว่า ราคาและผลตอบแทนที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนไปแล้ว
สิ่งสำคัญที่ควรต้องพิจารณานอกเหนือจากนี้คือสภาพของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งไม่ว่าใหม่หรือมือสอง ใช้หลักการไกล้เคียงกันครับ จากประสบการณ์ของผม ผมจะใช้การพิจารณาจาก “นอกเข้าใน บนลงล่าง สิ่งที่มองเห็น และ สิ่งที่มองไม่เห็น” เป็นหลักนะครับ

เลือกบ้าน

เลือกบ้านดูยังไง

นอกเข้าใน คือพิจารณาตั้งแต่รั้วหน้าบ้าน เดินเข้าไปในตัวบ้าน จนถึงรั้วหลังบ้าน และด้านซ้ายขวา
บนลงล่าง คือพิจารณาตั้งแต่หลังคา จรดพื้น และระบบใต้พื้น
สิ่งที่มองเห็น คือรูปแบบ ความสวยงาม ความเหมาะสมต่อประโยชน์ใช้สอย สี และความเข้ากันได้กับสิ่งต่างๆรอบๆตัว สิ่งแวดล้อมรอบๆบ้าน
สิ่งที่มองไม่เห็น คือ ฮวงจุ้ย ประวัติของบ้าน บรรยากาศ และความรู้สึกส่วนตัว ซึ่งอธิบายยาก มันจะมาพร้อมกับประสบการณ์ที่ผ่านการดูบ้านมาแล้วเยอะๆนะครับ แต่ว่าสำคัญสำหรับการขายด้วยอารมณ์
มาดูสิ่งที่ควรดูเวลาไปดูบ้านกันว่าเราควรดูอะไรบ้าง ไม่ใช่เดินตามคนขายไปเรื่อยๆแบบงง งง นะครับ

ประเมินสภาพบ้านจาก นอกเข้าใน

1. รั้ว
ง่ายๆ ครับ ดูว่ามันตรงได้แนวไม่เอียงไม่ล้ม เดินดูให้หมดว่ามีรอยร้าวรอยปกปิดรอยร้าวมั้ย มีรอยสีลอกล่อนสีบวมจากน้ำหรือความชื้นมั้ย รอยต่อต่างๆสนิทดีมั้ย
2. ประตูรั้ว
ประตูอัลลอยด์ดีๆเดี๋ยวนี้แพงนะครับ ดูให้ดีจะได้ไม่ต้องทำใหม่มันแพง ส่วนประตูส่วนมากมักจะเป็นประตูโลหะแบบเลื่อน ควรตรวจดูสถาพการผุ สีไม่ลอกล่อน เลื่อนง่ายไม่หนักเกินกำลัง รางเลื่อนสะอาดไม่มีสะดุด มีที่คล้องหรือล็อคกุญแจแข็งแรงดี ถ้าบ้านมีประตูบานเล็กสำหรับเปิดคนเข้า ต้องดูว่าเปิดไม่ติดเพราะมันหนักนานๆไปบานพับมักจะตก อ้ออย่าลืมดูกริ่ง และไฟตรงประตูด้วยว่ายังใช้ได้ไหม
3. สวน และสระ (ถ้ามี)
ก่อนจะดูต้นไม้ให้ดูดิน และสภาพดินก่อนนะครับ ให้ดูว่าถมได้ระดับดีมั้ย ดินมันพร่่องมัน slide ลงใต้ตัวบ้านไปบ้างหรือเปล่า ถ้าฝนตก ดูแนวน้ำฝนรอบตัวบ้านไว้ด้วยว่ามันลงดินตรงไหนบ้าง เพราะดินมันจะหายจะกระเด็นสกปรก ต้องแก้ไข แล้วจึงดูต้นไม้ต้นหญ้า ว่าเอาอะไรมาปลูก สภาพเป็นยังไง ชอบหรือไม่ชอบ ก็ไม่ยากเปลี่ยนง่ายแต่เสียตังค์ บ่อปลามีหรือเปล่า ถ้ามีจะเอาออกก็ไม่ยากอะไร จะเก็บไว้ก็อย่าลืมดูระบบกรองว่าโอเคมั้ย
สระว่ายน้ำ ถ้ามีก็ดี อยากเก็บไว้ ก็ให้แน่ใจว่าใช้ได้และไม่รั่ว สระว่ายน้ำอย่างห่วยๆก็หลายแสน อย่างดีๆก็หลายล้าน จะทุบทิ้งก็กระไรอยู่ แต่ค่าซ่อมและดูแลรักษาแพงมาก ถ้ามีและปล่อยเช่าต้องทำสัญญาให้ครอบคลุมดีๆ
4.รางระบายน้ำรอบๆบ้าน
อย่าลืมตรวจดู บางคนไม่รู้ด้วยซ้ำว่ารางระบายน้ำอยู่ตรงไหน ต้องมีนะครับ ดูด้วยว่ามีบ่อพักน้ำมั้ยอยู่สูงกว่าข้างนอกมั้ยน้ำไหลดีหรือเปล่า ลองเทน้ำดูครับ ถ้าฝารางเป็นโลหะซี่ๆ ก็ตรวจดูด้วยว่าผุพังต้องเปลี่ยนต้องซ่อมเยอะมั้ย จะได้เอาไปใส่เป็นต้นทุนค่าซ่อมให้ครบ
5. ที่จอดรถ (ถ้ามี)
ตรวจดูระดับความลาดเอียง และที่จอดรถมักจะทรุดตัวไม่เท่ากะบ้านเพราะหลายๆโครงการสร้างโดยใช้เสาเข็มไม่เท่ากัน บางหลังผมเจอน่าเกลียดมากเทปูนเฉยๆดื้อๆเลยก็มี ดังนั้นมันจะทรุดในอัตราที่ไม่เท่ากับตัวบ้าน จึงต้องดูว่ามันยึดกับตัวบ้าน หรือแยกออกมาต่างหาก โดยสังเกตุที่จุดต่อระหว่างพื้นที่จอดรถกับผนังบ้านว่าต่อเป็นเนื้อเดียวกัน หรือมีร่องแยกจากกัน ควรจะแยกกันครับไม่งั้นแตก แต่ก็มีหลายโครงการที่บ้านเค้าทำดีส่วนของที่จอดรถกับบ้านเป็นโครงสร้างพื้นเดียวกัน จึงไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องอัตราการทรุดไม่เท่ากัน
6. ผนังบ้าน
ดูรอยร้าวรอยแตก สีไม่ลอกไม่บวม ตรวจดูตำหนิรอยซ่อม จุดเชื่อมต่อกับวัสดุอื่นเช่นวงกบว่าเรียบร้อยดีมั้ย งานฉาบเรียบดีมั้ย เวลาดูผนังบ้านต้องดูตอนมีแสงสว่างจะเห็นรอยต่างๆได้ชัดเจน
ไฟภายนอกบ้าน(ถ้ามี) เรียบร้อยใช้ได้ดีมั้ย สายไฟและสายต่างๆนานาเก็บงานเดินโอเคมั้ย มองเห็นท่อพีวีซีสีฟ้าๆเกาะผนังอยู่ส่วนไหนบ้างหรือเปล่า ถ้าเจอจดไว้ มีการบ้านแน่นอน เพราะมักจะเป็นการต่อเติม หรือต่อเพิ่มเติมจากระบบเก่าแล้วเดินท่อลอย ต้องเช็คให้ดีว่าไม่มีปัญหา
7. ระเบียงภายนอก
ดูหลังคาว่าไม่รั่ว น้ำไม่สาด กระเบื้องโอเคไม่ล่อน ไฟใช้ได้ สีไม่ลอกล่อน
8. ประตูบ้าน
ดูว่าแข็งแรงดี ไม่ตกไม่เอียง ดูรอยต่อวงกบ ดูร่องประตูไม่ใช่พอปิดประตูแล้วมีร่องกว้างขนาดแมวลอดได้อันนีก็เกินไป วัสดุประตูด้วย ประตูไม้สักดีๆทำสีแล้วเดี๋ยวนี้ราคาเกินหมื่นนะครับ ต้นทุนทั้งนั้น
9. หน้าต่าง
ปิดสนิท แข็งแรงเรียบร้อยดี ล็อคได้ทุกบาน ถ้ามีเหล็กดัด ก็ต้องตรวจสอบว่ายังแข็งแรงไม่มีรอยงัดไม่ผุ มุ้งลวดอยู่ครบดีมั้ย ค่าซ่อมไม่แพง
10. ประตู-หน้าต่างบานกระจก slide
ลองเลื่อนดูว่าสะดวกไม่ตก ไม่สะดุด กรอบโอเคมั้ย ยางเสื่อมหรือหายไปมั้ย มันจะมีลมเข้า ลองสาดน้ำดูว่าน้ำเข้ามั้ย มีรอยคราบน้ำที่ใต้กรอบล่างมั้ย โดยเฉพาะตรงมุมล่างซ้ายขวา ค่าซ่อมไม่แพงแต่ไม่จำเป็นอย่าเปลี่ยนของมันแพง
11. พื้น
ถ้าเป็นกระเบื้องก็ดูว่ามีล่อนมีแตก มีไม่เรียบมั้ย ยาแนวสึกไปบ้างยาใหม่ได้ไม่แพง แต่กระเบื้องเก่าแตกเนี่ย หาเปลี่ยนใหม่ลายเดิมยากมากๆ ดูให้ละเอียด
ถ้าเป็นปาร์เก้ไม้เดิมๆนี่แจ๋วเลย ชอบๆ เดี๋ยวนี้ไม้แพงมาก ดูให้ดี ว่าไม่บวมไม่ล่อนไม่โก่ง ทุกอย่างซ่อมได้อย่าไปรื้อทิ้งเสียดายของ มันแพง
ลามิเนต ดูว่าไม่บวม ไม่ล่อน แน่นดี ซ่อมยากต้องรื้อเปลี่ยนหมด
หินแกรนิต อันนี้ไม่ค่อยมีปัญหา ดูว่าไม่แตกไม่ด่าง ก็โอเค พอจะเปลี่ยนเป็นชิ้นๆได้ ยกเว้นลายประหลาดที่หายากมาก ถ้าต้องเปลี่ยนต้องซ่อมก็งานเข้า
หินอ่อน ชอบเหมือนกัน แต่มักมีปัญหาเพราะหินอ่อนมันพรุน มักจะเจอคราบและรอยด่าง แก้ยากจนถึงขั้นแก้ไม่ได้เลย
พรม ถ้าด่าง หรือโทรมมากๆ รื้อทิ้งจะดีกว่า ถ้าเจอต้องทำใจว่าต้นทุนซ่อมพุ่งแน่นอน
12. ห้องน้ำ
ตรวจดูพื้นและผนังกระเบื้อง ทดสอบสุขภัณฑ์ว่าไม่รั่ว มีน้ำและกดลง สายฉีดชำระไม่รั่ว ทดสอบอ่างล้างหน้าว่าเปิดได้น้ำไหลสะดวกไม่รั่ว บางทีบ้านใหม่ๆต้องถอดตัวกรองตรงปลายก็อกออกมาล้างเศษฝุ่นออกนะครับ พวกฝุ่นปูนที่ค้างท่อมันมากองอยู่ตรงปลายตัวกรองนี่แหละ สายน้ำทุกอันควรมี stop วาล์ว เพื่อสะดวกต่อการดูแลรักษา ตรวจดูกระจกและอุปกรณ์ต่างๆว่ายึดแขวนแข็งแรงดี พัดลมดูดอากาศถ้ามีทำงานหรือเปล่า หน้าต่างเปิดได้ดีมั้ย
พื้นห้องน้ำควรลดระดับจากพื้นบ้านประมาณ 5 ซม. ลองเทน้ำดูการไหลลงท่อด้วยว่าสะดวกและลาดเทถูกต้อง
13. ห้องครัว
ตรวจก๊อก ตรวจท่อน้ำดี ตรวจท่อน้ำทิ้งว่าใช้ได้ไม่อุดตันไม่มีกลิ่น ตรวจดูวัสดุว่าไม่ผุไม่พัง พวกตู้ลิ้นชักต่างๆต้องลองเปิดปิดดูให้หมด บานพับมันมักจะห่วยระวังหล่นใส่หัวล่ะ
พื้นส่วนใหญ่มักจะเป็นกระเบื้องเดินดูให้ทั่วว่าไม่ล่อนไม่แตก ห้องครัวต้องโปร่งระบายอากาศได้ดี ถ้ามี Hood ดูดควันให้แน่ใจว่าทำงานได้ เพราะของดีๆมันแพงมาก
พวกเบรคเกอร์ทั้งหลายมักจะอยู่แถวๆนี้ ลองทดสอบดูทีละตัวว่าขนาดเท่าไร ทำงานควบคุมตามตำแหน่งที่เขียนไว้มั้ย
14. ส่วนซักล้างหลังบ้าน
ดูพื้น ดูท่อน้ำ ดูก๊อกน้ำ ความลาดเอียงต้องออกนอกบ้าน ไม่ใช่เทน้ำแล้วไหลเข้าบ้าน ปลั๊กไฟใช้ได้ไหม
15. ส่วนต่อเติมหลังบ้าน
ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่ผมดูมักจะต่อเติมด้านหลังบ้านกัน จริงๆเกือบทุกหลังทำผิดกฎหมาย แต่ไม่รู้ยังไงหาที่ทำถูกแทบไม่เจอ พวกงานต่อเติมนี่เรื่องยาวเล่ากันแปดวันไม่จบ เพราะมีหลากหลายเหลือเกิน เอาคร่าวๆพวกต่อเติมหลังบ้านทำเป็นห้องครัวหรืออะไรก็ตามมันต้องเจอปัญหาอัตราการทรุดของบ้านแตกต่างกัน ทำให้เกิดรอยแยกตรงจุดเชื่อม ของผนังที่เกาะเกี่ยวกัน และรอยน้ำรั่ว ถ้าเจอบ้านที่ทำดีๆเสริมเข็มดีๆ แยกผนังจากกันตั้งแต่ต้นก็สบายหน่อย ถ้าเจอห่วยๆ แยกออกจากกันเยอะ น้ำฝนไม่รั่วแต่สาดเข้ามาได้เลยเจอแบบอันนี้ผมไม่แก้ ผมทุบทิ้งเลย คิดและดูให้ดีก่อนซื้อ ทุกอย่างคือต้นทุน
16. ปลั๊กไฟ ไฟ และอุปกรณ์ไฟฟ้าต่างๆ
ตรวจดูว่ายังทำงานได้มีไฟอยู่ ติดตั้งถูกต้อง โดยเฉพาะเครื่องทำน้ำอุ่น เราคงไม่ปรารถนาให้ผู้เช่าเราเป็นอันตรายใช่ไหมครับ ต้องมีเบรคเกอร์คุมให้ดี ปลั๊กไฟที่ติดตั้งต่ำๆผมยกเลิกทั้งหมด ปลั๊กไฟภายนอกถ้าจะมีต้องใช้แบบมีตัวปิดกันน้า ไม่เสี่ยงโดยไม่จำเป็นนะครับ
17.ห้องเก็บของ ห้องใต้บันได
ห้องนี้ปลวกชอบมากๆ มันเย็น ไม่มีแสง ไม่มีคนกวนใจ ตรวจดูร่องรอยให้ดีบ้านมีปลวกมักจะเจอร่องรอยที่นี่ง่ายๆ ถ้ามีปลวกก็กำจัดเสียอย่าได้มีเมตตาส่งเขาไปที่ชอบๆให้ไวไว ไม่งั้นจะลาม
18. บันได
แข็งแรง เวลาเดินขึ้นเดินลงไม่ควรมีเสียง ไม่ยวบ ลูกตั้งลูกนอนได้ฉากกันดี ต้องมีมือจับที่แข็งแรง มีแสงสว่างไม่มืด ทดสอบเดินขึ้นๆลงๆหลายๆรอบหลายๆด้าน อย่าวิ่งเดี๋ยวตกบันได
19. ลิฟท์
มีจริงๆ เจอมาหลายหลังแล้ว รู้ไว้ไม่เสียหาย ราคาไม่ใช่ถูกของดีมีมาตรฐานก็ล้านขึ้นแล้วเดี๋ยวนี้ ตรวจลิฟท์ไม่ต้องดูอะไรมาก ขอดูใบรับประกันกะใบซ่อม (maintenance) เหมือนดูประวัติรถ ทดสอบการใช้งานว่ายังโอเค เสียงไม่ดัง อย่าลืมขึ้นไปดูตัวควบคุมข้างบนด้วย ก่อนใช้งานจริงเรียกช่างมาดูอีกทีเอาชัวร์ๆ
20. ห้องนอน
ตรวจดูประตู หน้าต่าง พื้น ผนัง อุปกรณ์ต่างๆ ตามข้อที่กล่าวมา ตรวจดูตำแหน่งการวางปลั๊กและสายเคเบิ้ล สายโทรศัพท์ด้วยว่าถูกต้องเหมาะสมหรือเปล่า

ต่อไปก็เป็นการประเมินจากบนลงล่าง
21. หลังคา
ไม่รั่ว ไม่แตกเสียหาย ความลาดเอียงโอเค วัสดุหลังคาโอเค ไม่ใช่เอาเมทัลชีทมามุงหลังคาบ้าน มันเสียงดังมากๆ เวลาตรวจดูหลังคารั่วเดินดูฝ้าว่ามีคราบน้ำหรือไม่ ถ้ามีทาสีใหม่หรือบ้านใหม่ ลองเอาน้ำไปฉีดใส่หลังคาดูเลย แล้วให้เพื่อนเดินดูว่าได้ยินเสียงน้ำหยดไหม
ใต้ชายคาปิดเรียบร้อยดีไหม มีปิดมุ้งลวดตรงช่องระบายอากาศใต้ชายคาได้จะดีมากจะได้กันนกและแมลงเข้าใต้หลังคาบ้าน มันจะสกปรกมาก
ถ้าเป็นทาวน์เฮ้า ใต้หลังคามันจะเป็นพื้นที่เชื่อมถึงกันกับหลังอื่นๆหมด ควรก่อกำแพงปิด หรือใส่ลูกกรงปิด กันคนนิสัยไม่ดีแอบเข้ามาทางบ้านคนอื่น และกันหนู นก แมว งู ด้วย
22. ฝ้าเพดาน
เรียบดี งานเรียบร้อยไม่มีคราบน้ำ ต้องมีช่องเปิดสำหรับการตรวจสอบและบำรุงรักษา
23. คานและเสา
ไม่มีรอยร้าว รอยแยก ไม่แอ่น ไม่โค้ง ไม่แตก ถ้าไม่ชัวร์ให้ถามผู้รู้
24. พื้น
ไม่เอียง ไม่ทรุดจนน่าเกลียด บ้านเก่าต้องมีทรุดอยู่แล้ว แต่ควรทรุดเท่าๆกันทั้งหลังทรุดน้อยๆ เพราะยิ่งนานยิ่งแน่นอัตราทรุดจะน้อยลงเรื่อยๆจนอยู่ตัว

ประเมินสิ่งที่มองเห็น
ให้ดูว่าสีต้องเปลี่ยนไหม สีเก่าน่าเกลียดไหม ผมเคยเจอบ้านที่ทาสีฉูดฉาดมากไม่เข้ากับหลังอื่นๆในหมู่บ้านเลย แก้ได้ง่ายๆด้วยการทาสีใหม่ ไม่ยากๆ
รูปแบบบ้านเหมาะสมกับที่เราอยากจะเอาไปใช้ไหม ส่วนต่อเติมเป็นยังไง หรือต้องต่อเติมกั้นห้องเพิ่ม
เพื่อนบ้านเป็นยังไง สิ่งแวดล้อมเป็นยังไง

สิ่งที่มองไม่เห็น
ตรวจสอบประวัติบ้านให้ดี ทั้งจากโฉนด และจาก เพื่อนบ้าน รปภ นิติบุคคล ถามหลายๆคน หลายๆปาก บางทีเพื่อนบ้านตัวดีให้ข้อมูลมั่วๆเพราะอยากซื้อเองก็มี ฟังๆคนอื่นไว้มั่งไม่ใช่ไปเผลอซื้อบ้านที่ ลัดดาแลนด์ เพราะมันถูกและเงียบดีไม่มีคนอยู่เลยซักกะหลังเดียวแบบนี้ปล่อยเช่าห้าปียังไม่มีคนกล้าไปเช่าเลย
ตรวจฮวงจุ้ยถ้าเราซีเรียส แต่ผมไม่มากดูแค่คร่าวๆก็โอเค จากการที่ผมดูบ้านเองมาแล้วหลายปีเพราะเป็นคนชอบบ้าน จึงใช้ความรู้สึกส่วนตัวเข้ามาช่วยด้วย บางทีเราดูแล้วชอบถูกใจมากๆ ซื้อได้ก็เป็นโบนัสของเรานะ ได้ลงทุนด้วยได้เป็นเจ้าของบ้านที่ชอบด้วย แต่บางทีตัวเลขและทำเลมันผ่านหมดแต่ไม่รู้ทำไมเราไม่ชอบอ่ะ ก็ต้องกลับไปคิดเยอะๆเหมือนกัน อันว่าความร้สึกนี้ใช้ได้เฉพาะกับผู้มีประสบการณ์เท่านั้นนะ มือใหม่อย่าได้ใช้ มันจะมั่ว

ตอนนี้เยอะหน่อย แต่หวังว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับเพื่อนๆที่คิดจะเริ่มต้นนะครับ อย่างน้อยเราก็มีอะไรสักอย่างเป็นหลักให้เราจับยึดเพื่อออกเดินก้าวแรกอย่างมั่นใจได้
ตอนต่อไปเราก็จะไปดูคอนโดกันบ้างนะครับ โปรดคอยติดตามเป็นกำลังใจให้คนเขียนหน่อยนะเออ  🙂

Advertisements

4 responses to “การลงทุนในอสังหา 8: บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ เลือกยังไง

  1. บ้างที ดูๆไป ดูหุ้นในกลุ่ม อสังหาฯ ในแง่การลงทุนนะ จะง่ายกว่าไหม นะ

  2. สอบถามบ้างครับตอนนี้วิกฤตน้ำท่วมหลังผ่านพ้นไปแล้ว
    เขตที่ไม่โดนน้ำท่วมราคาจะสูงขึ้นหรือเปล่าครับ
    พอดีผมจะขายทาวเฮ้าส์แถวเลียบทางด่วนรามอินทราตรงนั้นน้ำยังไม่ท่วม
    และประกาศเป็นพื้นที่ไม่โดนน้ำท่วมแล้วอ่ะครับ

    ขอบคุณมากๆ นะครับ จะคอยติดตามครับ

  3. ก่อนอื่นขอขอบคุณทีมงานสำหรับเว็บดีๆนะครับ เป็นประโยชน์มากเลย …ผมมีเงินสดประมาณล้านหนึ่ง มีคอนโดในกทม ราคาสี่ล้านผ่อนอยู่สองหมื่นห้าที่่นึง ผมอยากจะซื้้ออสังหาประมาณสี่่ถึงห้าล้าน ผมมองไว้คือทาวนโฮมริมถนน รามอินทรา กับ บ้านเดี่ยวในวัชรพล …ในแง่ของการลงทุนคิดว่าผมควรลงทุนแบบไหนดีครับ ระยะสักสามปีนะครับ..

    • ขอบคุณที่แวะมาอ่านนะครับ
      ระยะสามปี ผมว่าทาวน์โฮมริมถนนรามอินทราน่าสนใจกว่าบ้านเดี่ยววัชระพลที่น้ำท่วมครับ แต่นี่เป็นการพิจารณาจากข้อมูลที่ยังดิบมาก เพราะจริงๆแล้วมีเรื่องที่ต้องพิจารณาอีกเยอะ แค่เรื่องทำเลก็เยอะแล้วครับ เช่น แต่ละที่อยู่ตรงไหน ตำแหน่งไหน ด้านไหนของถนน รอบข้างเป็นยังไง ความเจริญที่จะเข้ามาภายในสามถึงห้าปีคืออะไร บ้านเดี่ยวอยู่หมู่บ้าน Brand อะไร เข้าซอยไหน ลึกแค่ไหน ต้องละเอียดเพื่อประเมินว่าจะมีโอกาสเติบโตด้านราคา และจะหารายได้ต่อเดือนได้เท่าไรครับ

ส่งข้อความ

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s