การลงทุนในอสังหา 7: Case Study สมชายกับการปล่อยเช่าตึกแถว

อาคารพาณิชย์

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตอนที่ 7 นี้เป็นการหยิบกรณีศึกษาหรือ Case Study มาให้เรียนรู้ แทนที่จะมัวแต่งมอยู่กับความรู้ภาคทฤษฎีอย่างเดียว คราวนี้มาดูเรื่องของคุณสมชายกันบ้าง

เรื่องของคุณสมชายเป็นเรื่องของตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งผมมั่นใจว่าผู้อ่านหลายหมื่นคนพักอาศัยอยู่ในตึกแถว หรือทำธุรกิจโดยอาศัยตึกแถวเป็นทำเลห้างร้าน กลางวันขายของ ตกเย็นปิดร้าน (หรืออาจกลับกันแล้วแต่ประเภทธุรกิจ) ชั้นสองสามสี่เป็นบ้าน หรือก็คือ Home Office สมัยโบราณนั่นเอง

สมมุติว่าปีก่อนสมชายไปจองตึกแถวไว้ห้องหนึ่ง อยู่บนถนนเส้น A ที่ปัจจุบันมีชุมชนอยู่เบาบาง มีหมู่บ้านพึ่งเกิดใหม่กำลังขายกันอยู่ หมู่บ้านที่ปิดการขายไปแล้วส่วนใหญ่ก็เป็นหมู่บ้านที่สร้างมาแค่ 3-5 ปี เรียกได้ว่าเป็นเขตชานเมือง คนยังไม่พลุกพล่าน ถนนหลักเป็นถนน 4-6 เลน เป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างกรุงเทพมหานครต่อไปจนถึงอำเภอเมืองของจังหวัดปริมณฑล ราคาตึกแถวที่ซืื้อมาก็ไม่ใช่ถูก ผ่อนเดือนละ 28,000 บาท ซึ่งก็พอผ่อนไหวจากเงินเดือนหรือรายได้ที่มี ในใจคิดว่าจะเก็บตึกแถวห้องนี้ไว้เปิดร้านอาหารเล็กๆสักแห่งหนึ่ง เติมเต็มความฝันที่มี แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถไปทำได้เนื่องด้วยเหตุผลหลายๆประการ รวมถึงความพร้อมเรื่องเงินทุน

ครั้งนี้สมชายเลยนึกถึงเรื่อง “ปล่อยเช่า” ขึ้น ว่าหลังจากโอนจะต้องปล่อยเช่าตึกแถวห้องนี้ก่อน เพื่อลดภาระการผ่อน ประวิงเวลาสัก 2-5 ปี เตรียมความพร้อมก่อนที่จะเติมความฝันของเขาให้เต็ม

หลังจากสมชายติดป้าย “ปล่อยเช่า” หน้าห้องแถวที่พึ่งโอนไป 2 เดือน ก็มีโทรศัพท์เข้ามา 10 กว่าสาย กรองออกมาได้ 3 รายให้ราคาและจุดประสงค์ในการเช่าต่างๆกัน ทีนี้ก็ถึงตอนที่จะตัดสินใจว่าจะปล่อยเช่าให้ใคร อย่างไร?

ตึกแถว

3 ทางเลือกนั้น สมชายคุยไปคุยมาได้ข้อเสนอมาดังนี้ครับ

  1. บริษัทแห่งหนึ่งมาเปิดโรงงานใหม่อยู่แถวนี้ ต้องการเช่าตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์แถวนั้นให้ผู้จัดการที่มาคุมโรงงานพักอาศัยถาวร สัญญาเช่า 3 ปี ให้ราคาเดือนละ 24,000 บาท
  2. เจ้าของร้านซักรีดสนใจอยากเช่าทำธุรกิจ โดยเขามีธุรกิจซักรีดอยู่ในหมู่บ้านเกิดใหม่รอบๆแถวนี้อยู่แล้ว แต่พื้นที่ไม่พออยากขยายเพิ่มเติม โดยให้ชั้นสองของตึกแถวนี้เป็นหน้าร้านแห่งใหม่คอยติดต่อกับลูกค้า และกันพื้นที่ชั้นล่างทำเป็นร้านสะดวกซื้อ (Family Mart) ขายของทั่วไป ให้ราคาเดือนละ 18,000 บาท เช่ายาว 3 ปี
  3. เจ้าของร้านแห่งหนึ่งอยากเปิดร้านอาหารสาขาที่สอง โดยเป็นร้านอาหารฝรั่งที่ขายดีอยู่ในตัวเมืองกรุงเทพ ให้ราคา 20,000 บาทต่อเดือน เช่ายาว 3 ปีเช่นกัน

โอเค พอได้ข้อสรุปมาอย่างนี้แล้วถ้าสมชายไม่คิดอะไรมาก สมชายก็คงจะเลือกข้อ 1) ซึ่งเป็นข้อที่ให้ราคาดีที่สุด มั่นคงที่สุด และดูเหมือนว่าจะต่อเนื่องมากที่สุด เนื่องจากการลงทุนโรงงานแห่งหนึ่งต้องใช้เงินเป็นร้อยๆล้าน คงจะไม่ถอนโรงงานกลับไปง่ายๆ หรือไม่มีเงินจ่ายเรา

สิ่งที่ผมอยากจะชี้ให้เห็นในการลงทุนอสังหาตอนนี้คือ ทางเลือก 1) ไม่ใช่คำตอบเสมอไปครับ

ทั้ง 3 ทางเลือกมีข้อดีที่ต่างกัน การจะเลือกข้อ 1) , 2) หรือ 3) นั้นขึ้นกับจุดประสงค์ของเรามากกว่า ว่าต้องการอะไร ซึ่งความต้องการของสมชายนั้นก็อย่างที่เคยกล่าวไปเบื้องต้นว่าเป็นอย่างไร ทีนี้ผมจะลงรายละเอียดทีละข้อว่าเพราะเหตุใด อย่างไร จึงควรจะเลือกข้อ 1) หรือ 2) หรือ 3)

ตัวเลือกข้อ 1) เป็นตัวเลือกที่เย้ายวนใจเรื่องการเงินมาก จากที่สมชายต้องผ่อน 28,000 ต่อเดือน เขาสามารถลดภาระการผ่อนไปได้ถึง 24,000 บาท จนเหลือเพียง 4,000 บาทต่อเดือน หรือแค่ 1 ใน 7 หรือ 14% เศษๆเท่านั้น ทำให้สมชายสามารถเก็บเงินเอาไว้เติมเต็มความฝันในการเปิดร้านอาหารของเขาได้เร็วขึ้น แต่ว่าข้อ 1) นั้นก็็มีข้อเสียอยู่เหมือนกัน คืออะไรผมยังไม่บอก แต่ลองดูข้อถัดไปก่อนครับ

ตัวเลือกข้อ 2) นั้นเป็นหน้าร้านซักรีดและร้านสะดวกซื้อ ที่รองรับชุมชนข้างเคียง แน่นอนกิจการค่อนข้างมั่นคงถึงขนาดต้องการขยายฐานลูกค้าออกมาเปิดแห่งใหม่ แต่ว่าให้ผลตอบแทนการเงินที่ต่ำที่สุดในบรรดา 3 ข้อ นั่นคือแค่ 18,000 บาทต่อเดือน ทำให้สมชายต้องรับภาระผ่อน 10,000 บาทต่อเดือน หรือประมาณ​ 35% มากกว่าตัวเลือก 1) ถึง 2.5 เท่า!!

ตัวเลือกข้อ 3) มีผลตอบแทนทางการเงินอยู่ตรงกลางระหว่างข้อ 1) และข้อ 2) คือสมชายจะต้องรับภาระผ่อน 8,000 บาทต่อเดือน ดีกว่าข้อ 2) นิดหนึ่ง แต่ก็ยังต้องผ่อนมากกว่าข้อ 1) ถึง 2 เท่าอยู่ดี

ดูเหมือนว่าข้อ 2) และข้อ 3) นั้นไม่น่าสนใจเลยใช่ไหม?

พัฒนา อสังหาริมทรัพย์

“ไม่จริงครับ” หากเรานำปัจจัยเรื่อง “พัฒนา” อสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวเนื่องด้วย
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นการ “เติมเต็ม” Function บางอย่างให้สังคมข้างเคียง เป็นการพัฒนาแหล่งชุมชนให้เติบโตขึ้น และเป็นการ “เพิ่มมูลค่า” ให้กับที่ดินผืนนั้น ห้องแถวห้องแถวห้องนั้น รวมไปถึง “อนาคต” ที่เล็งเอาไว้สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าว

ตัวเลือก 1) นั้นไม่ได้ช่วยเรื่องการพัฒนาชุมชนข้างเคียงเลย เพราะถึงจะให้เช่าหรือไม่ให้ โรงงานก็มีอยู่แล้ว อย่างไรก็ต้องปฏิบัติงาน ผู้จัดการโรงงานจะอยู่ที่นี่หรือที่อื่น ก็ไม่ได้ช่วยให้ที่ดินของเราหรือตึกแถวของเราเจริญขึ้นเท่าไร

ตัวเลือก 2) นั้นเป็นการสร้างสังคม ร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อย่อมเป็นจุดที่ดึงดูดคนแถวนั้นเข้ามาใช้บริการ ทำให้ทำเลคึกคักมากขึ้น มีคนผ่านไปมาซื้อของเล็กๆน้อยๆ ทำให้คนทราบว่า “แถวนี้มีของขาย”

ตัวเลือก 3) เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งเหมือนกัน รับรองว่าร้านอาหารย่อมดึงดูด “จำนวน” คนได้น้อยกว่าร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อ และทำให้ที่ดินรอบข้างเจริญได้น้อยกว่า แต่ในขณะเดียวกันจะสร้าง ความตื่นตัวให้คนแถบนั้นทราบว่า “แถวนี้มีร้านอาหาร” ซึ่งค่อนข้างเหมาะสมกับอนาคตของสมชายที่อยากเปิดร้านอาหาร

เห็นได้ชัดว่าเมื่อเลือกตัวเลือกที่ 2 หรือ 3 แล้วจะทำให้ตึกแถวบริเวณนั้นคึกคักมากขึ้น ยิ่งถ้าตึกแถวรอบๆข้างสามารถดึงดูดคนเดินได้ ทำเลแห่งนี้ก็จะยิ่งมีค่ามากขึ้น ลองนึกภาพดูว่าเวิ้งตึกแถว 5 ตึกติดกันเป็นร้านค้าทั้งหมด กับ 5 ตึกติดกันเป็นบ้านคนทั้งหมด หรือต่อให้เป็น 1 Family Mart กับ 4 บ้านคน กรณีไหนจะขายได้ราคาดีกว่ากัน?

การเลือกครั้งนี้ไม่มีข้อผิดและข้อถูก การตัดสินใจ “เลือก” ของสมชาย เป็นการปรับจุดประสงค์ให้ตรงกับสิ่งที่เขาต้องการ ว่าต้องการผ่อนน้อย ต้องการทำเลที่ดีขึ้น หรือต้องการฐานลูกค้าร้านอาหารในอนาคต ซึ่งข้อ 2 และข้อ 3 นั้นมีปัจจัยเสี่ยงและความไม่แน่นอนของการทำธุรกิจเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยครับ

ดังนั้นปัจจัยในการ “ปล่อยเช่าตึกแถว” ต้องนึกถึงปัจจัยเรื่อง “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เพิ่มมูลค่าให้ที่ดินตัวเองในอนาคตด้วยครับ!

Advertisements

ส่งข้อความ

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s