การลงทุนในอสังหา 6: เคล็ดวิชา ลงทุนแบบไม่ขาดทุน

เคล็ดลับลงทุน

สวัสดีครับ Mr.Oe วันนี้ส่งการบ้านจากหัวหินครับ 🙂 หลังจากอพยพหนีน้ำท่วมจาก กรุงเทพ มาเรียบร้อย การลงทุนในอสังหาตอนที่6 นี้ จะขอแทรกเรื่องพิเศษครับ คือ เคล็ดวิชา ลงทุนอสังหายังไง ไม่ให้ขาดทุน (แต่กำไรมากน้อยขึ้นอยู่กับจังหวะ ฝีมือ และใจของแต่ละคนนะ) สำหรับเป็นของขวัญให้กับเพื่อนๆที่อุตส่าตามอ่านมาจนถึงตอนที่ 6 นี้นะครับ
เคล็ดลับลงทุนอสังหายังไงไม่ขาดทุน ที่ผมท่องไว้ในใจตลอดเวลาคือ “ขายในราคาที่สูงกว่าทุนเสมอ ขาดทุนไม่ขาย” แหม  ไม่ได้มุขครับ ฟังดูง่ายๆ แต่สูตรนี้ทำให้กว่าจะซื้อทรัพย์ได้สักชิ้นต้องทำการบ้านเยอะมาก ทำยังไงถึงจะ “ขายได้ในราคาที่สูงกว่าต้นทุนเสมอ” ผมมีหลักในการพิจารณาดังนี้ครับ

  1. ประมาณตน อย่าซื้อของชิ้นใหญ่เกินกำลัง มันเสี่ยง ถ้ามีปัญหาเรื่องหมุนเงิน เราจะถูกบังคับให้ขายของออกไปถูกๆเพราะต้องการเงินเร็วๆ
  2. ซื้อในทำเลที่มี Demand เท่านั้น ราคาค่อยว่ากันทีหลัง ทำเลที่มี Demand คือ มีคนอยากได้เยอะ อยากเช่าเยอะ ไม่สำคัญว่าเราจะชอบทำเลนั้นมั้ย
  3. ซื้อเมื่อได้เห็นและได้พิจารณาตรวจสภาพ ประเมินสภาพแล้วเท่านั้น เพราะบ้านบางหลังราคาล้านเดียว แต่ต้องทำต้องซ่อมต้องแต่ง อีกเกินล้านนะครับ ข้อนี้ถ้าเราดูบ้านไม่เป็น ให้พาคนที่ดูเป็น หรือจ้างช่าง หรือผู้รับเหมาไปเดินดูด้วยกันครับ ข้อนี้ผมจะพาไปลงรายละเอียดอีกทีนะครับสำหรับดูบ้านได้เองแบบคร่าวๆ
  4. ซื้อในราคาต่ำกว่า หรืออย่างน้อย ไม่แพงกว่าราคาตลาด อันนี้ก่อนซื้อต้องทำการบ้านตรวจสอบราคาตลาดแถวนั้น ถ้าเราเป็นมือใหม่ หรือไม่ชำนาญ หรือไม่มีเวลา แนะนำให้ใช้ผู้ประเมินมืออาชีพ จะจ้างบริษัท หรือจ่ายค่าขนมฟรีแลนซ์ แล้วแต่จะคิดกันนะครับ อย่าฟังแต่ข้อมูลนายหน้าขายบ้านข้อ 4 นี้ดูเหมือนยาก แต่ง่ายที่สุดเลยเดี๋ยวนี้เช็คราคาตลาดง่ายและสะดวกกว่าเมื่อก่อนมากมาย
  5. ทำบ้านไม่บานปลาย อยู่ในสภาพที่ควรจะเป็น ไม่เวอร์ ไม่ทำตามใจตัวเอง งบมันจะบานนน ควบคุมต้นทุนค่าซ่อมแซมตกแต่ง ใส่เฟอร์นิเจอร์ให้อยู่ในงบที่ตั้งไว้ให้ได้ อ้อ ค่าใช้จ่ายต่างๆลงบัญชีให้ครบนะครับอย่าหลงลืมหรือหลอกตัวเอง จะขาดทุนแบบไม่รู้ตัว
  6. ควบคุมเรื่องเวลา อย่าลีลา ดอกเบี้ยต้องเสียทุกวัน ต้องเอามาคำนวนเป็นต้นทุนด้วย ไม่ใช่ซื้อมาแล้วก็ดองไว้ไม่ทำอะไร ทุนดอกเบี้ยและค่าเสียโอกาสมันจะบาน
  7. อย่าตกใจง่าย อสังหาคือการลงทุนระยะยาว อย่าตกใจง่าย รีบขายทิ้งก่อนเวลาอันควรเวลาเจอวิกฤติหรือข่าวร้าย ให้ถือไปเรื่อยๆ ถ้าเราทำตามข้อ 1 – 6 แล้ว ไม่มีอะไรต้องกังวล

ประมาณนี้ก็เรียกว่าน่าจะไม่ขาดทุนแล้ว แต่ถ้าอยากได้กำไร หรือผลตอบแทนมากๆ ต้องละเอียดขึ้นอีกนิด คิดเยอะขึ้นอีกหน่อย ดังนี้ครับ

ลงทุนไม่ขาดทุน
8. ต้องสร้างรายรับ หรือ cash flow ให้เราได้ เท่าไหร่นั้นแล้วแต่วิธีคิดของแต่ละคน แต่อย่างน้อยควรจะมากกว่าดอกเบี้ยที่ต้องเสียรายเดือนนะครับ อ่อ ของผมพอใจที่ไม่ต่ำกว่า 8% หลังหักค่าใช้จ่ายแล้วนะครับ (ค่าใช้จ่ายเช่นพวก ค่าซ่อมบำรุงซึ่งผมประเมินได้เองจากสภาพบ้านที่ผมทำเอง ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีโรงเรือน เป็นต้น)
ตัวอย่างเช่น คอนโดซื้อมาราคา 2 ล้าน ถ้ามีค่าส่วนกลางปีละ 14,400 บาท ค่าซ่อมบำรุงปีละ 10,000 บาท
ผมต้องได้ค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่ายอย่างน้อย ปีละ 184,400 บาท หรือเดือนละ 15,367 บาท จึงจะได้ผลตอบแทนประมาณ 8% นี่ผมคิด rate มีคนพักตลอดแล้วนะ จริงๆต้องเผื่อค่าใช้จ่ายอีกประมาณ 15,000 สำหรับเผื่อไม่มีคนเช่า 1 เดือนต่อปีด้วยซ้ำ

ยากมั้ยครับ 🙂 ยากอยู่เหมือนกัน แต่ถ้าจะทำกำไรดีๆ ก็ต้องทำให้ได้ ไม่งั้นไปลงทุนในหุ้นจะดีกว่ามั้ยไม่เครียดด้วยเวลาไม่มีผู้เช่า ทีนี้ถ้าจะทำให้ได้ระดับ 8% ตามตัวอย่างนี้ต้องทำยังไง

8.1 ซื้อของถูก เช่น ราคาตลาด 3 ล้าน เค้าปล่อยเช่ากัน 15,000 – 16,000 ต่อเดือน ถ้าอยากได้ 8% ต้องซื้อให้ได้ที่ราคา 2 ล้าน ยาก แต่เป็นไปได้ครับ ไม่เชื่อรอดูหลังน้ำลด หรือตอนคนตกใจวิกฤติยุโรปอีกรอบ หรือตอนคนตกใจว่าอสังหาฟองสบู่แตก พวกนี้เป็นช่วงนาทีทอง ยิ่งกว่าตอนห้างจัดมิดไนท์เซลซะอีกครับ ถ้าใจเย็นๆค่อยๆหาบางทีก็เจอแบบเจ้าของรีบขายราคาถูกกว่าตลาดมากๆก็มีเรื่อยๆครับ
8.2 ซื้อทรัพย์อื่นที่พลิกแพลงหารายได้ได้หลายแบบ เช่น ทาวน์เฮ้าส์ทำเลค้าขายได้จะได้ราคาดีถ้าให้เช่าทำการค้าแทนที่จะอยู่อาศัย หรือแบ่งชั้นล่างให้เช่าขายของ ชั้นสอง สาม ให้เช่าพักถูกๆ อันนี้คนที่เคยทำมาเยอะจะมองออกง่ายครับว่าทรัพย์ชิ้นนี้ เอาไปพลิกแพลงให้เกิดรายได้ยังไงได้บ้าง ซอยห้องเช่ายังไง ได้ราคาเท่าไร ประสบการณ์จะช่วยมากครับ
8.3 ซื้อทรัพย์ธนาคาร จะมีโปรโมชั่นมาเรื่อยๆ ต่อรองราคาได้ กู้ได้ง่าย แต่ให้ระวังของถูกๆที่ไม่มีคนเอาให้ดี มักจะมีปัญหาเรื่องสภาพไม่ดี หรือหาคนเช่ายาก
8.4 ประมูล ข้อนี้อาจได้ของถูกแต่ผมไม่นิยม เพราะดูทรัพย์ไม่ได้ละเอียดพอ เสี่ยงต่อปัญหาอื่นๆอีกมากมาย และคุมเวลายากมากหากเจอเจ้าของเก่าที่แข็งๆ ขอบายดีกว่า

9. สร้างกำไรทันทีที่ซื้อ นั่นคือซื้อตามราคาที่วางแผนไว้ ถูกกว่าที่คิดไม่เป็นไร แต่ต้องมีวินัย ไม่ซื้อแพง
สูตรการตั้งราคาซื้อของผม ที่ต้องการผลตอบแทน 8% ต่อปีหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วคือ
ราคาที่จะซื้อ = รายรับหลังหักค่าใช้จ่าย หารด้วย 0.08
เช่นคอนโดที่ผมรู้ว่าจะได้ค่าเช่า 160,000 บาท ต่อปีหลังหักค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมบำรุงรายปีแล้ว ผมจะต้องซื้อที่ราคาไม่เกิน
160,000/0.08 = 2,000,000 บาท ถ้าแพงกว่า 2 ล้าน ก็ไม่ซื้อแล้ว เป็นต้น
ย้ำอีกที…. ยากนะ…. แต่เป็นไปได้

ถ้าเราไม่รู้จะเริ่มต้นยังไง ไม่รู้ทำไงดีเพราะมือใหม่ไม่มีความรู้อะไรเลย….. ไม่ยากครับ ใช้ผู้เชี่ยวชาญคัดทรัพย์ให้เราก่อน คือ agency ต่างๆนั่นเอง เราก็ค่อยๆเลือกจาก short list ที่เค้าให้มาอีกที ข้อดีอีกอย่างของ agency คือ เค้าจะช่วย screen พวกมิจฉาชีพออกไปด้วย แต่ก็มีค่าใช้จ่ายสำหรับบริการของเค้านะครับ
จะลงทุนอสังหาต้องคิดเยอะๆและอย่าซื้อตามความชอบของตัวเอง อย่าซื้อเพราะคิดเอาเองว่าราคามันจะขึ้นมากๆๆกว่าพื้นฐานความเป็นจริง อย่าซื้อเกินกำลังตัวเองด้วยครับ เพราะถ้า cash flow หายไม่มีคนเช่า เราไม่มีกำลังผ่อนเอง ถูกยึดหมดตัวเอาง่ายๆนะครับ

ตอนหน้าจะพาไปดูบ้านแล้วนะครับ อย่าลืมติดตามครับ 🙂

Advertisements

4 responses to “การลงทุนในอสังหา 6: เคล็ดวิชา ลงทุนแบบไม่ขาดทุน

  1. ในการปล่อยเช่า เราต้องมีเสียภาษี อะไรบ้างและเท่าไหร่บ้างครับ ถ้าเราจะปล่อยขายออกไปก็จะมีภาษี อีกเท่าไหร่บ้างคับ มันเยอะสะจน งง ต้องมาคำนวณเข้าไปด้วยใช้ไหมครับ

  2. เป็นข้อคิดที่ดีมาก ขอบคุณสำหรับคำแนะนำนะครับ

  3. เป็นข้อคิดที่ดี ขอบคุณสำหรับคำแนะนำครับ

  4. ติดตามมาทุกตอน มีประโยชน์มากๆครับ
    _/|\_

ส่งข้อความ

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s