การลงทุนในอสังหา 1: ลักษณะเฉพาะตัวของ “อสังหาริมทรัพย์”

ลงทุน อสังหา คอนโด บ้าน ซื้อ กำไร เก็งกำไร ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ การลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นบทความคอลัมน์ใหม่ของ Think of Living ที่เราจะเริ่มต้น “คุยกัน” ในวันนี้เป็นวันแรก ต้องออกตัวไว้นิดนึงว่าทีมงาน Think of Living ไม่ใช่กูรู ปรมาจารย์ หรือเซียนเหยียบเมฆมาจากไหน ไม่บังอาจที่จะสอนจระเข้หรือปลาวาฬให้ว่ายน้ำ แต่พวกเราก็มีประสบการณ์พอสมควรกับวงการอสังหาริมทรัพย์ พอที่จะมาแบ่งปันแง่มุมต่างๆให้กับทุกท่าน แลกเปลี่ยนความคิดเห็น แลกเปลี่ยนความรู้กันครับ

ก่อนอื่นเลยต้องบอกว่าการลงทุนมีความเสี่ยงนะครับ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น ทองคำ น้ำมัน Future Option ฯลฯ ซึ่งหากคิดในแง่มุมหนึ่งแล้วการซื้ออสังหาริิมทรัพย์ก็เป็นการลงทุนอีกประการหนึ่งเช่นกัน ถ้าใครจะหวังรวยทางลัด แทงหวยจองคอนโดปุ๊บ อีกสามเดือนมาปล่อยฟันกำไรเหนาะๆ ผมก็ต้องบอกว่ามันไม่ง่ายอย่างที่คิด คุณคิดได้คนอื่นก็คิดได้จริงไหม?

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ประหลาดและแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่น ด้วยลักษณะเฉพาะตัว 3 ประการ

  1. มูลค่าเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป
  2. สามารถสร้างผลประโยชน์ตอบแทนได้
  3. ทุกสินทรัพย์มีความเป็นเอกลักษณ์ของตัวเอง
ตอนแรกผมกะว่าจะใช้ภาษาทางการเงิน เช่น  Capital Gain อะไรทำนองนี้ แต่ก็ฉุกคิดขึ้นมาได้ว่าคนทั่วไปคงจะอ่านไม่รู้เรื่องและหนีไปเลยแน่ๆ ผมก็เลยกะว่าจะใช้ภาษาชาวบ้านให้หมดเลยแล้วกันนะครับ ก็หวังว่าเมื่อนักการเงินอ่านคงจะเข้าใจและปรับไปเป็นศัพท์ที่ตัวเองคุ้นเคยได้นะครับ

ราคาขึ้น

ยกตัวอย่างง่ายๆด้วยภาษาชาวบ้านก็คือ

  1. ที่ดินราคาขึ้น (ลงก็ได้นะ)
  2. เก็บค่าเช่าได้
  3. โฉนดมีแปลงเดียวในโลก

อย่างนี้น่าจะเข้าใจมากกว่าจริงไหม?

โอโฮ … ถ้าได้แบบนี้ 1 / 2 / 3 มีเงินก็เอาไปลงอสังหาริมทรัพย์ให้หมดเลยก็ดีสิ ไม่เห็นมันจะมีความเสี่ยงตรงไหน

ไม่ต้องกลัวครับ ความเสี่ยงมีแน่นอน อย่างน้อยๆอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ซื้อมาขายไปกันง่ายๆ ไม่ใช่สิ่งที่ใกล้เคียงเงินสด การซื้อการขายแต่ละครั้งใช้เวลานาน แถมยังไม่มีราคากลางที่แท้จริง ยิ่งแปลงที่ดินลึกลับซับซ้อน ต้องใช้วิทยายุทธพลิกผังเมืองสามตลบ เปิดกฎหมายอาคารอีกหลายฉบับ กว่าจะตีราคาได้ว่าแปลงนี้ควรจะซื้อขายกันเท่าไรก็ล่อเข้าไป 3 เดือนกว่า ใช่ว่าร้อนเงินอยากใช้เงินพรุ่งนี้ รอเช้าตลาดเปิดแล้วขายรอรับเงินสดแบบหุ้น อสังหาริมทรัพย์ทำแบบนั้นไม่ได้ครับ ซึ่งลักษณะเฉพาะตัวนี้ภาษาทางการเงินที่เรียกว่า เป็นสินทรัพย์ที่มี Liquidity ต่ำ

ในขณะที่ข้อดีก็มีหลายครับ ที่ดินแปลงดีๆราคาขึ้นเอาพรวดๆ แถมไม่ต้องขายก็เอามาหาเงินจากค่าเช่าได้อีก แล้วไม่ต้องกลัวด้วยว่าคนอื่นจะมีเหมือนเรา เพราะที่ดินแปลงหนึ่งๆนั้นมีโฉนดใบเดียวในโลก … อสังหาลอยฟ้าก็เช่นกัน ยูนิตหัวมุมชั้น 10 ในอาคาร A ของคอนโด B ก็มียูนิตเดียวในโลก

เอาคำถามไปอีกสักข้อก่อนจบ เพื่อให้เข้าใจถึงความแตกต่างของการลงทุน ก็จะยกตัวอย่างด้วยสินทรัพย์ประเภท “ทอง” ที่เห็นว่าช่วงนี้ฮิตกันจริงจัง พอเรามีเงินเก็บสักก้อนอาป๊าอาม๊าก็จะขยันกันออกไอเดียให้ไปซื้อทองเก็บไว้ แล้วก็เริ่มเล่าความหลังว่าสมัยป๊านะ ทองบาทละ 400 เดี๋ยวนี้บาทละ 25,000 เอาตังไปซื้อทองแท่งมาเก็บไว้ดีกว่า ยังไงก็กำไร

ทอง

มา … เดี๋ยวผมจะช่วยชี้ประเด็นให้ดูว่า การลงทุนในที่ดินต่างจากลงทุนในทองอย่างไร มีข้อดีและข้อเสียเหนือและด้อยกว่ากันตรงไหน? เอาจุดเด่นๆ เป้งๆ ไป 5 ข้อแล้วกัน

  1. ทั้งที่ดินและทองต่างก็ราคาเปลี่ยนแปลงได้ เมื่อเวลาผ่านไป ทองจาก 400 ขึ้นไปเป็น 25,000 แต่ที่ดินแถวทองหล่อจากตารางวาละ 30,000 ก็ขึ้นไปตารางวาละ 700,000 ได้เหมือนกันนะ
  2. ที่ดินสามารถหาเงินจากการปล่อยเช่าได้ แต่ทองไม่มีรายได้ในตัว เพราะที่ดินสามารถเอาไปทำกินได้ ซึ่งค่าเช่าก็มักจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-10% ของราคาที่ดินต่อปี
  3. ที่ดินแปลงนั้นมีแปลงเดียว แต่ทองเป็นสินค้าที่เหมือนกันทั้งโลก (ทองแท่งนะ ไม่ใช่ทองรูปพรรณ)
  4. ทองเปลี่ยนมือง่าย ซื้อง่ายขายคล่อง 3 ปีเปลี่ยน 10 มือเป็นเรื่องธรรมดา ที่ดินเปลี่ยนมือยากกว่าทองเยอะ 10 ปี เปลี่ยน 3 มือ ก็เรียกว่าเยอะมากแล้ว
  5. ทองมีราคากลาง มีสถาบันกำหนดราคาแน่นอน เช่นบาทละ 26,000 ส่วนที่ดินต้องให้แบงก์ไปประเมินราคา ส่งไป 3 แบงก์ ประเมินออกมาไม่เท่ากันซักราย แถมบางครั้งประเมินเฉลี่ย ตารางวาละ 40,000 แต่ซื้อขายกันตารางวาละ 120,000
วันนี้พอเท่านี้ก่อน รอคุณโอ๋มาเขียนภาค 2 ต่อ ขอเสียงตอบรับด้วยนะ ว่าเขียนทำนองนี้เป็นอย่างไร อ่านเข้าใจกันไหม?
Advertisements

8 responses to “การลงทุนในอสังหา 1: ลักษณะเฉพาะตัวของ “อสังหาริมทรัพย์”

  1. เป็นเว็บไซต์ที่่ดีมากครับ ขอเป็นกำลังใจให้ทำเว็บดีดีอย่างนี้ต่อไปครับ

  2. อ้อเข้าใจแล้วครับ ขอบคุณครับ

  3. ทำไมถึงบอกว่า ที่ดินมีแปลงเดียวในโลก ครับ ก้มีแปลงใกล้เคียงกัน หรือ ติดกัน ก็มี นิครับ ก็เช่นยกตัวอย่างนะครับ เหมือนซื้อคอนโด โนเบล เพลินจิต ที่เราเห็นว่า แท่งนี้มันแพงหรือขายไปหมดแล้ว เราก้ดู แท่งที่มันเปิดใกล้เคียงกันก็ได้ ไม่ใช้หรือครับ งงอะครับ แนะนำด้วยครับ

    • จริงๆแปลงใกล้เคียงกันไม่ใช่แปลงเดียวกันนะครับ เช่นแปลงติดกัน แปลงนึงอยู่หัวมุมติดถนนสองสาย อีกแปลงหนึ่งติดหน้าถนนสายเดียว ต่อให้ติดกันขนาดไหน แปลงแรกก็ขายได้ราคาดีกว่าแปลงที่สอง ในขณะเดียวกันที่ดินบางแปลงอาจถูกบังวิว หรือมีเสาไฟฟ้ามาวางเกะกะหน้าแปลง หรือมีถนนจิ้มเข้ามาเป็นแปลงสามแพ่ง เทียบกับอีกแปลงที่ติดกัน มันก็ส่งผลให้ปัจจัยต่างกันได้มากครับ ดังนั้นโนเบิลเพลินจิตก็มีแปลงเดียว แปลงติดกันก็ไม่ใช่โนเบิลเพลินจิต ต้องคำนึงถึงวิวรอบข้างใหม่หมดเลยครับ

  4. อยากได้ราคาว่าที่ดินแถวไหนราคาขึ้นเยอะกว่าอีกที่นึงคับ

    • ตอบเป็นแปลงๆคงตอบไม่ได้ แต่ถ้าตอบเป็นภาพรวมก็คือตามแนวรถไฟฟ้า เช่นสุขุมวิทตอนปลาย แบริ่ง กับตามจุดที่หมู่บ้านจัดสรรขึ้นกันเยอะๆ เช่นราชพฤกษ์

  5. ชอบครับ เขียนภาษาง่ายๆอย่างนี้แหละที่ชอบอ่าน
    ปล อสังหาริมทรัพย์ดีๆ มีเงินอย่างเดียวซื้อไม่ได้ด้วยครับ ต้องมีดวงด้วย
    ส่วนทองมีเงินก็ซื้อก็จองกันไป

  6. เขียนเข้าใจง่ายดีคะ รออ่านตอนต่อไปนะคะ สู้ๆคะ

ส่งข้อความ

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s